Mietrecht


Die Rechtsbeziehungen zwischen Mieter und Vermieter bestimmen sich in erster Linie nach dem Mietrecht und dem Mietvertrag.



Im Mietrecht 2019 gelten neben den allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse (§§ 535 bis 548 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB) die speziellen Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse (§§ 549 bis 577a BGB), die dem Mieter beispielsweise einen besonderen Schutz vor Kündigung (§§ 573 ff. BGB) und bei Mieterhöhung (§§ 557 ff BGB) gewähren. Von diesen mieterschützenden Vorschriften darf in der Regel nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Aufgrund dieses besonderen Schutzes spricht man in Deutschland vom sogenannten sozialen Mietrecht.

Durch einen Mietvertrag über Wohnraum wird zwischen Mieter und Vermieter ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis begründet. Kennzeichnend für ein Dauerschuldverhältnis ist, dass es auf länger andauernde oder wiederholte Leistungen gerichtet ist
 und nicht lediglich zu einer einmaligen Leistung verpflichtet wie etwa ein Kaufvertrag.

Der Grundsatz der Vertragsfreiheit, wonach der einzelne frei entscheiden kann, ob und mit wem er einen Vertrag schließt (Vertragsabschlussfreiheit) und welchen Inhalt des Vertrags er mit seinem Vertragspartner vereinbart (Gestaltungsfreiheit), gilt auch hier im Mietrecht. Wegen der besonderen Bedeutung der Wohnung für den Mieter wird der Grundsatz der Vertragsfreiheit jedoch an vielen Stellen eingeschränkt.

Ein Mietverhältnis über Wohnraum liegt vor, wenn der Vermieter dem Mieter Räume zu Wohnzwecken vermietet. Maßgeblich ist dabei der vertraglich vereinbarte Mietzweck und nicht die tatsächliche Nutzung. Zu Wohnzwecken vermietet sind Räume grundsätzlich dann, wenn sie dem Mieter zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen (z. B. zum Schlafen, Essen, Kochen).

Der Mietvertrag

Durch den Mietvertrag nach Mietrecht verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Im Gegenzug wird der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten (§ 535 Absatz 2 BGB).

Darüber hinaus vereinbaren die Mietparteien üblicherweise – abhängig vom benutzten Vertragsmuster – zahlreiche weitere Rechte und Pflichten, wie etwa die Leistung einer Mietsicherheit, die Zahlung von Betriebskosten oder die Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Ein Mietvertrag muss mindestens die Angabe der Mietparteien, die genaue Bezeichnung der Mietsache (Mietwohnung), die Miete und die Mietzeit enthalten.

Mietrecht: Miethöhe

Die Mietparteien können bei Mietbeginn die Höhe der Miete grundsätzlich frei vereinbaren (Grundsatz der Vertragsfreiheit im Mietrecht). Grenzen ergeben sich jedoch aus dem Verbot der Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz 1954 (WiStrG), dem allgemeinen Wucherverbot nach § 138 Absatz 2 BGB bzw. dem Verbot des sog. Mietwuchers nach § 291 Absatz 1 Nummer 1 Strafgesetzbuch (StGB). Die Vorschriften schützen den Mieter vor missbräuchlich hohen Mieten. In der Praxis gelingt es Mietern im Zivilprozess oftmals nicht, die strengen Voraussetzungen für die Anwendung dieser Vorschriften zu beweisen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind zudem die Regelungen der sogenannten Mietpreisbremse zu beachten.

Mietrecht: Mietsicherheit

In den meisten Mietverhältnissen ist es üblich, dass der Mieter eine Mietsicherheit leistet (Kaution). Sie dient dem Vermieter als Sicherheit für alle künftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis, insbesondere Ansprüche aufgrund von Schäden an der Wohnung.
Eine gesetzliche Pflicht zur Leistung einer Mietsicherheit gibt es nicht. Der Vermieter kann eine Mietsicherheit nur verlangen, wenn sie vereinbart wurde. Bezahlt der Mieter trotz Vereinbarung die Mietsicherheit nicht, kann dem Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zustehen.

Während der Mietzeit kann sich die Beschaffenheit der Mietwohnung ändern. So können beispielsweise Anstriche verblassen oder entlang von Schränken und Bildern Schatten und Farbunterscheide entstehen. Um dies zu beseitigen, werden Renovierungsarbeiten in Form von sogenannten Schönheitsreparaturen notwendig.

Die sogenannte Hauptleistungspflicht des Vermieters besteht darin, dem Mieter die Mietsache, d. h. die Wohnung einschließlich Ausstattung und Gemeinschaftseinrichtungen, in einem vertrags- und wohngerechten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht aus § 535 Absatz 1 BGB). Die Wohnung muss also während der gesamten Mietzeit frei von Mängeln sein.

Mietnebenkosten

In den meisten Mietverhältnissen ist es üblich, dass der Mieter neben der sogenannten Grundmiete, d. h. dem Betrag, der für die bloße Überlassung einer Wohnung zu entrichten ist, auch Betriebskosten zahlt. Nach dem Mietrecht sind die Betriebskosten zwar grundsätzlich in der Miete enthalten (§ 535 Absatz 1 Satz 3 BGB). Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist aber rechtlich zulässig (§ 556 Absatz 1 Satz 1 BGB).

Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (§ 556 Absatz 1 Satz 2 BGB). Es handelt sich beispielsweise um die Grundsteuer, Kosten für Wasser, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Müllabfuhr. Verwaltungskosten sowie Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sind keine Betriebskosten.

Mietkündigung

Üblicherweise werden Wohnraummietverträge auf unbestimmte Zeit geschlossen. Einen solchen Vertrag kann jede Mietpartei nach dem Mietrecht kündigen (§ 542 Absatz 1 BGB). Das Gesetz unterscheidet zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung. Die ordentliche Kündigung ist das rechtliche Mittel zur »normalen« Vertragsbeendigung. Sie beendet das Mietverhältnis erst mit Ablauf der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfrist. Bei der außerordentlichen Kündigung unterscheidet man zwischen der außerordentlichen fristlosen Kündigung und der außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist.