Mietrecht


Im Mietrecht gelten neben den allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse (§§ 535 bis 548 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB) die speziellen Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse (§§ 549 bis 577a BGB), die dem Mieter beispielsweise einen besonderen Schutz vor Kündigung (§§ 573 ff. BGB) und bei Mieterhöhung (§§ 557 ff BGB) gewähren. Von diesen mieterschützenden Vorschriften darf in der Regel nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Aufgrund dieses besonderen Schutzes spricht man in Deutschland vom sogenannten sozialen Mietrecht.

Durch einen Mietvertrag über Wohnraum wird zwischen Mieter und Vermieter ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis begründet. Kennzeichnend für ein Dauerschuldverhältnis ist, dass es auf länger andauernde oder wiederholte Leistungen gerichtet ist
 und nicht lediglich zu einer einmaligen Leistung verpflichtet wie etwa ein Kaufvertrag.

Der Grundsatz der Vertragsfreiheit, wonach der einzelne frei entscheiden kann, ob und mit wem er einen Vertrag schließt (Vertragsabschlussfreiheit) und welchen Inhalt des Vertrags er mit seinem Vertragspartner vereinbart (Gestaltungsfreiheit), gilt auch hier im Mietrecht. Wegen der besonderen Bedeutung der Wohnung für den Mieter wird der Grundsatz der Vertragsfreiheit jedoch an vielen Stellen eingeschränkt.

Ein Mietverhältnis über Wohnraum liegt vor, wenn der Vermieter dem Mieter Räume zu Wohnzwecken vermietet. Maßgeblich ist dabei der vertraglich vereinbarte Mietzweck und nicht die tatsächliche Nutzung. Zu Wohnzwecken vermietet sind Räume grundsätzlich dann, wenn sie dem Mieter zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen (z. B. zum Schlafen, Essen, Kochen).

Der Mietvertrag nach Mietrecht

Durch den Mietvertrag nach Mietrecht verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Im Gegenzug wird der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten (§ 535 Absatz 2 BGB).

Darüber hinaus vereinbaren die Mietparteien üblicherweise – abhängig vom benutzten Vertragsmuster – zahlreiche weitere Rechte und Pflichten, wie etwa die Leistung einer Mietsicherheit, die Zahlung von Betriebskosten oder die Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Ein Mietvertrag muss mindestens die Angabe der Mietparteien, die genaue Bezeichnung der Mietsache (Mietwohnung), die Miete und die Mietzeit enthalten.

Miethöhe

Die Mietparteien können bei Mietbeginn die Höhe der Miete grundsätzlich frei vereinbaren (Grundsatz der Vertragsfreiheit im Mietrecht). Grenzen ergeben sich jedoch aus dem Verbot der Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz 1954 (WiStrG), dem allgemeinen Wucherverbot nach § 138 Absatz 2 BGB bzw. dem Verbot des sog. Mietwuchers nach § 291 Absatz 1 Nummer 1 Strafgesetzbuch (StGB). Die Vorschriften schützen den Mieter vor missbräuchlich hohen Mieten. In der Praxis gelingt es Mietern im Zivilprozess oftmals nicht, die strengen Voraussetzungen für die Anwendung dieser Vorschriften zu beweisen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind zudem die Regelungen der sogenannten Mietpreisbremse zu beachten.

Mietsicherheit nach dem Mietrecht

In den meisten Mietverhältnissen ist es üblich, dass der Mieter eine Mietsicherheit leistet (Kaution). Sie dient dem Vermieter als Sicherheit für alle künftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis, insbesondere Ansprüche aufgrund von Schäden an der Wohnung.
Eine gesetzliche Pflicht zur Leistung einer Mietsicherheit gibt es nicht. Der Vermieter kann eine Mietsicherheit nur verlangen, wenn sie vereinbart wurde. Bezahlt der Mieter trotz Vereinbarung die Mietsicherheit nicht, kann dem Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zustehen.

Während der Mietzeit kann sich die Beschaffenheit der Mietwohnung ändern. So können beispielsweise Anstriche verblassen oder entlang von Schränken und Bildern Schatten und Farbunterscheide entstehen. Um dies zu beseitigen, werden Renovierungsarbeiten in Form von sogenannten Schönheitsreparaturen notwendig.

Schönheitsreparaturen

Möchte der Vermieter Wohnungen, die in seinem Besitz aber vermietet sind, verschönern, indem er neu tapeziert, Wände, Türen oder Fenster anstreicht, ist er dazu jederzeit berechtigt. Darüber hinaus, kann er diese Aufgabe auf die Mieter übertagen und dies in einer vorformulierten Vertragsvereinbarung festlegen. Da die Durchführung der Schönheitsreparaturen laut Gesetz in der Pflicht des Vermieters liegt, muss im Fall einer Übertragung auf strenge Vorschriften geachtet werden. 

Die folgenden Aspekte können dazu führen, dass die Übertragung der Aufgabe vom Vermieter auf den Mieter nicht gültig ist:

Beim Bezug der Wohnung fanden die Mieter keine renovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung vor und haben dafür keinen Ausgleich erhalten.

Die Wohnung war bei der Übergabe an die Mieter zwar renoviert, oder ein Ausgleich wurde gezahlt, aber der Vermieter verlangt Arbeiten, die über Schönheitsreparaturen hinausgehen, oder der Vermieter stellt eine Frist bis wann die Arbeiten fertig sein müssen, oder der Vermieter lässt dem Mieter keine Entscheidungsfreiheit bezüglich der Gestaltung oder er beschränkt die Arbeiten auf ausschließlich weiße Farbe.

Frist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen

Sind die Vorschriften eingehalten worden und der Vermieter konnte die Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgreich an den Mieter übertragen, muss der Mieter bei Bedarf den Aufgaben nachkommen. Erst wenn der Vermieter dem Mieter eine Frist zur Durchführung der Arbeiten gestellt hat, darf er auch Schadensersatz verlangen. Grundsätzlich liegt in der Pflicht der Mieter, dass sie bei Schaden an Mietsachen wie Fußleisten, Türen oder Waschbecken für einen Schadensersatz gegenüber dem Mieter leisten müssen. Dies ist auch unabhängig von Schönheitsreparaturen der Fall. Ziehen Mieter aus dem Mietobjekt wieder aus, müssen sie zuvor die farbliche Gestaltung wieder so verändern, dass zukünftige Vermietungen dadurch nicht behindert werden. Sollte dies nicht geschehen, kann der Vermieter ebenfalls einen Schadensersatz verlangen.

Die sogenannte Hauptleistungspflicht des Vermieters besteht darin, dem Mieter die Mietsache, d. h. die Wohnung einschließlich Ausstattung und Gemeinschaftseinrichtungen, in einem vertrags- und wohngerechten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht aus § 535 Absatz 1 BGB). Die Wohnung muss also während der gesamten Mietzeit frei von Mängeln sein.

Modernisierung

Wollen Vermieter eine Mietwohnungen Modernisierung vornehmen, um gerade ältere Wohnungen an den modernen Standard anzupassen, haben sie die Erlaubnis, die Miete zu erhöhen, um damit die Modernisierungskosten auszugleichen. Der Mieter wiederum muss sowohl Erhaltungsmaßnahmen als auch bauliche Umbaumaßnahmen akzeptieren, die zur Energieeinsparung, Reduktion des Wasserverbrauchs, Erhöhung des Gebrauchswerts des Mietobjekts, die Verbesserung der Wohnverhältnisse oder Schaffung neuen Wohnraums durchgeführt werden. 

Mieter sind allerdings nur dann dazu verpflichtet, die Maßnahmen einer Mietwohnung Modernisierung hinzunehmen, wenn sie innerhalb der vorgeschriebenen drei monatigen Frist auf die Bauarbeiten hingewiesen wurden. Neben der einfachen Benennung der Maßnahme müssen der Ankündigung noch weitere Informationen zu entnehmen sein:

  • Welche Maßnahmen konkret vorgenommen werden und in welchem Ausmaß;
  • Beginn der Maßnahmen und deren Dauer;
  • voraussichtliche Mieterhöhungen durch die Baumaßnahmen und Betriebskosten;
  • die Möglichkeit zum Widerspruch wegen besonderer Härte.

Wollen Mieter gegen die Baumaßnahmen einer Mietwohnung Modernisierung vorgehen, haben sie dafür einen Monat lang Zeit, der auf die Ankündigung der Maßnahmen folgt. Sie müssen allerdings Härtegründe vorweisen können, die dafür sorgen, dass die Duldungspflicht der Mieter nicht vorhanden ist. Derartige Gründe sind beispielsweise eine Examsvorbereitung oder eine schwere Erkrankung. Vorteilhaft hinsichtlich der Härtegründe ist ebenfalls, wenn diese auch für weitere Mieter, den Vermieter selbst oder nach Vorgaben des Klimaschutzes zur Energieeinsparung vorhanden sind. Sollte es sich bei den Gründen um wirtschaftliche Härtegründe handeln, sind diese niemals ausschlaggebend dafür, dass Baumaßnahmen gestoppt werden. Dadurch können Mieter lediglich erreichen, dass es nicht zu einer Erhöhung der Miete kommt. Die Frist ist jedoch in diesem Fall die gleiche wie bei den bereits genannten Härtegründen.

Kündigungsrecht bei Mietwohnung Modernisierung

Können Mieter nicht gegen ihre Duldungspflicht bei Baumaßnahmen einer Mietwohnung Modernisierung angehen, bleibt ihnen noch die Möglichkeit der Kündigung innerhalb des Monats nach der Ankündigung der Maßnahmen. Das Kündigungsrecht ist an dieser Stelle nicht das einzige, was den Mietern zusteht. Die folgenden Rechte ergeben sich ebenfalls:

  • Mieter können Forderungen an den Vermieter stellen, dass dieser für Kosten aufkommt, die aufgrund der Baumaßnahmen entstehen. Diese sind beispielsweise Kosten für die Einlagerung von Möbeln, Wiederaufstellen von Möbeln oder Schöhnheitsreparaturen. Müssen die Mieter ihre Wohnung sogar für einige Zeit verlassen, damit die Maßnahmen durchgeführt werden können, kann der Vermieter auch für die Kosten für die Übergangsunterkunft herangezogen werden.
  • Ist das Kriterium erfüllt, dass nur die Modernisierungsarbeiten für die Entstehung der Kosten verantwortlich sind, haben Mieter auch das Recht zur Forderung von Vorschüssen für die Kosten.
  • Auch hinsichtlich der Miete müssen Anpassungen für den Zeitraum vorgenommen werden, in dem aufgrund der Modernisierungsarbeiten Mieter ihre Wohnung nicht in vollem Ausmaß nutzen können.
  • Mieter haben einen Anspruch auf Ersatz für Schaden, der durch den Vermieter oder Handwerker, die von diesem beauftragt wurden, verursacht wurden.

Grundsätzlich können Vermieter Arbeiten für eine Mietwohnung Modernisierung nicht als Vorwand nutzen, um Mieter aus einem Mietverhältnis zu entlassen.

Mietnebenkosten

In den meisten Mietverhältnissen ist es üblich, dass der Mieter neben der sogenannten Grundmiete, d. h. dem Betrag, der für die bloße Überlassung einer Wohnung zu entrichten ist, auch Betriebskosten zahlt. Nach dem Mietrecht sind die Betriebskosten zwar grundsätzlich in der Miete enthalten (§ 535 Absatz 1 Satz 3 BGB). Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist aber rechtlich zulässig (§ 556 Absatz 1 Satz 1 BGB).

Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (§ 556 Absatz 1 Satz 2 BGB). Es handelt sich beispielsweise um die Grundsteuer, Kosten für Wasser, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Müllabfuhr. Verwaltungskosten sowie Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sind keine Betriebskosten.

Mietkündigung nach dem Mietrecht

Üblicherweise werden Wohnraummietverträge auf unbestimmte Zeit geschlossen. Einen solchen Vertrag kann jede Mietpartei nach dem Mietrecht kündigen (§ 542 Absatz 1 BGB). Das Gesetz unterscheidet zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung. Die ordentliche Kündigung ist das rechtliche Mittel zur »normalen« Vertragsbeendigung. Sie beendet das Mietverhältnis erst mit Ablauf der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfrist. Bei der außerordentlichen Kündigung unterscheidet man zwischen der außerordentlichen fristlosen Kündigung und der außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist.

Maklerprovision

Grundsätzlich gilt, dass die Partei für die Maklerprovision aufkommen muss, für die dieser hauptsächlich tätig ist oder der den Makler beauftragt hat. In den meisten Fällen handelt es sich bei dieser Partei um die Seite des Vermieters. Sollten anderweitige Vereinbarungen getroffen werden, sind diese nicht gültig und können sogar ein Bußgeld mit sich bringen. 

Suchen Mieter gerade in Gegenden eine Wohnung, in der kaum Wohnraum zur Verfügung steht, haben sie ohne die Hilfe eines Maklers kaum die Chance, etwas zu finden. Um zu verhindern, dass die Vermieter, die für die Kosten des Maklers in der Regel aufkommen müssen, diese einfach auf den Mieter überträgt, gibt es gewisse Maßnahmen. Zum Einen wird dem Vermieter die Chance durch die Entgeltvereinbarung genommen, denn sollte auffallen, dass die Kosten für die Übernahme von Möbeln beispielsweise weitaus höher ausfallen, als sie es wert sind, schreitet das Wohnraumvermittlungsrecht ein. Auch die Erhöhung der Miete zur Deckung der Maklerkosten wird durch die Mietpreisbremse erschwert, da die Miete dann nicht mehr über mehr als 10% über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen darf.