Baufinanzierung


Baufinanzierung 2019 für Bau, Vermögensbildung, Altersvorsorge



Eine Privatperson kann eine Baufinanzierung 2019 in Anspruch nehmen, um den Bau einer Immobilie finanziell zu stützen. Dafür muss eine private Nutzung des Wohnraums, der eine Eigentumswohnung oder sogar ein Einfamilienhaus sein kann, gegeben sein. Bei gewerblicher Nutzung ist die private Baufinanzierung ausgeschlossen.

Die Baufinanzierung einer Immobilie kann über drei Optionen stattfinden:

  • Eigenkapital: Die Person nutzt ihr eigenes Vermögen in Form von Sparguthaben, Bankguthaben oder verkäuflichen Wertpapieren.
  • Eigenleistung: Die Person trägt selbst zum Bau des Hauses bei und senkt somit die Ausgaben und das erforderte Kapital.
  • Fremdkapital: Um fehlende Beträge zum Bau einer Immobilie aufzubringen, kann die Person ein Darlehen aufnehmen. Neben Darlehen von Privatpersonen wie Verwandten, geben auch Kreditinstitute Darlehen zur Baufinanzierung aus.

Zusätzlich kann Wohnriester in Anspruch genommen werden, was zu den staatlichen Finanzierungshilfen zählt, sowie staatliche KfW-Förderprogramme.

Experten empfehlen, mindestens 20% der Kosten als Eigenkapital mitzubringen – das ist nicht zuletzt deshalb ratsam, um die Kreditraten danach nicht unnötig in die Höhe zu treiben. Wichtig ist außerdem, sich darüber im Klaren zu sein, dass eine vollständige Baufinanzierung ohne Eigenkapital bei einer Bank nur mit Risikoaufschlägen möglich ist. Daher sollte man diese Lösung nur in Betracht ziehen, wenn das eigene Einkommen langfristig gesichert und recht hoch ist.

Hinsichtlich einer langfristigen Zinsbindung bei einem Baukredit ist es ratsam, sich über das aktuelle Zinsniveau schlau zu machen: Wenn dieses gerade recht niedrig ist, lohnt sich eine langfristige Zinsbindung auf jeden Fall. Bei einem Baudarlehen wären hier eine Zinsbindung von zwischen 10 und 15 Jahren zu empfehlen. Im Folgenden soll es vor allem um Darlehen bei Kreditinstituten oder Bausparkassen gehen.

Allgemeine Konditionen der Baufinanzierung 2019

Im sogenannten Grundbuch werden für ein Darlehen die Laufzeit, Zinsen und die Grundschuld festgehalten. Der Kunde kann im Allgemeinen ab dem festgelegten Bereitstellungstermin auf das Darlehen zugreifen. Die Bereitstellung kann bei Neubauten jedoch in mehreren Tranchen erfolgen, abhängig vom Baufortschritt.

Während der Laufzeit gibt es einen feststehenden Zins für die Vertragsdauer von fünf, zehn oder fünfzehn Jahren. In einigen Fällen ist auch ein variabler Zinssatz möglich, der sich am Geldmarkt orientiert. Beim Zins unterscheidet man zwei verschiedene Begriffe. Der Nominalzins ist der Zinssatz für Baufinanzierung, der im Darlehensvertrag festgelegt ist und der sich am Marktzins, dem Refinanzierungssatz der Banken, orientiert. Weitere Einflussfaktoren auf das Zinsniveau sind das eingebrachte Eigenkapital, die Finanzierungshöhe, Laufzeit und Sicherheiten.

Der Effektivzins ist hingegen der Zins, den der Kreditnehmer effektiv zahlen muss, alle Kosten inbegriffen. Dies ist der wichtige Wert für den Kreditnehmer. Der Bereitstellungszins für die Zeit zwischen der Bereitstellung und dem vollständigen Abruf des Darlehens wird nicht in den Effektivzins eingerechnet.

Rückgezahlt werden müssen Zinsen und Tilgung. Die Rückzahlung ist in sogenannte annuitätische Raten gegliedert. Das bedeutet, dass es sich um einen gleichbleibenden Ratenbetrag über die komplette Laufzeit handelt. Dabei wird der Tilgungsanteil mit der Zeit größer, während der Zinsanteil sinkt.

Sondertilgungen sind je nach Vereinbarung im Darlehensvertrag aus freiwerdenden Geldmitteln wie beispielsweise einem Erbe möglich. Die Kündigung bei Festzinsdarlehen mit Sicherung durch einen Eintrag im Grundbuch ist nach zehn Jahren möglich. Zu beachten ist dabei die sechs-monatige Kündigungsfrist. Beim Thema Sondertilgung handelt es sich um Zahlungen, welche über die monatlichen Raten bzw. Immobilienfinanzierung Zinsen hinausgehen. Mit ihnen hat man als Kreditnehmer die Möglichkeit, auch zwischenzeitlich finanzielle Überschüsse in die Tilgung des Kredits zu investieren, so dass sich dadurch die monatlichen Raten verringern. Nicht alle Banken bieten die Möglichkeit einer Sondertilgung – klären Sie dies also besser im Vorfeld ab.

Die Grundschuld ist eine Absicherung im Fall von ausfallenden Rückzahlungsraten des Kreditnehmers. Dadurch hat das Kreditinstitut einen Anspruch auf die geförderte Immobilie, welche bei nicht gezahlten Raten meist verkauft oder zwangsversteigert wird. Insgesamt trägt ein Kunde durch Baufinanzierung auch entweder zur Altersvorsorge oder zum Vermögensaufbau bei.

Zum selber rechnen mit dem Baufinanzierungsrechner

Unterstützung vom Staat bei der Baufinanzierung

In Deutschland gibt es vom Staat nicht selten finanzielle Unterstützung, wenn man bauen möchte – das ist manchmal auch bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Einerseits besteht die Möglichkeit, die private Altersvorsorge staatlich fördern zu lassen, andererseits kann man auch von Erweiterungen bei der Riester-Rente profitieren. Hat man Geld angespart, so kann man dieses Kapital zum Beispiel beim Renteneintritt für die Finanzierung einer Immobilie bzw. für deren Kauf nutzen. Während der Auszahlung kapitalisiert sich die Rente dann und man kann sie entweder für Abschluss- oder auch für Sondertilgungen verwenden.

Darüber hinaus unterstützt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Baufinanzierungen. Ihr großer Vorteil ist, dass ihr Zinsniveau deutlich unter dem der Banken und Sparkassen liegt – es lohnt sich also, hier einen Vergleich durchzuführen.

Des Weiteren offerieren auch die Bundesländer bzw. die Kommunen, eine Baufinanzierung mit verschiedenen Fördermitteln zu unterstützen. Bevor man also blind das erstbeste Angebot einer Filialbank unterschreibt, lohnt es sich, sich nach Fördergeldern in der Region umzuhören. Eine andere Option ist, sich vom Arbeitgeber ein Darlehen vergeben zu lassen (Arbeitgeberdarlehen) oder sich an evangelische Kirchen bzw. Bistümer zu wenden, wenn man einen Baukredit aufnehmen möchte.

Ablösung des Kredites bei unvollständiger Rückzahlung

Tritt der Fall ein, dass die Rückzahlung am Ende des im Vertrag festgelegten Zeitraumes nicht vollendet ist, gibt es zwei Möglichkeiten:

  • Die Ablösung des Kredites durch Rückzahlung aus eigenen Mitteln
  • Eine Anschlussfinanzierung

Eine Anschlussfinanzierung ist ein zusätzlicher Darlehensvertrag für die Restsumme oder einen Teilbetrag des Kredites mit Bezug zum dann aktuellem Marktzins. Dabei ist Achtung geboten, denn der Marktzins kann höher sein als beim Erstabschluss des Darlehens. Dadurch wird auch der Effektivzins beeinflusst und kann erheblich höher ausfallen. Die Ablösung des Kredites über einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung kann dann in Kraft treten, wenn es sich um ein Festzinsdarlehen mit Tilgungsersatzfunktion handelt.

Will man gegebenenfalls die Immobilie verkaufen, die durch das Darlehen finanziert wurde, um den noch ausstehenden Darlehensbeitrag zu zahlen, ist nicht immer gewährleistet, dass der Wert der Immobilie an diesen Betrag herankommt. Besonders bei Neubauten oder teuer gekauften oder gebauten Immobilien ist dies der Fall. Beim Verkauf der Immobilie vor dem Kreditrückzahlungsende fordert das Kreditinstitut bei der Ablösung eines Kredites mit Festzinsbindung meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese dient dann zum Ausgleich des Zinsverlustes auf Seiten des Kreditinstitutes.

Vertriebswege und Anbieter

Geldinstitute und Bausparkassen sind Ansprechpartner, wenn es um die Beratung und die Ausgabe einer Baufinanzierung geht. Kontakt kann entweder persönlich, in Filialen, online oder per Telefon aufgenommen werden. Sie sind dann zuständig für den Abschluss des zugehörigen Finanzierungsvertrages. Zu den Informationen, die das Kreditinstitut dem Kunden zur Verfügung stellen muss, gehören sämtliche Kosten, effektiver Jahreszins, Sollzins, eventuell die Bedingungen für Sondertilgungen und anderweitige Vertragsbedingungen, unter anderem Kündigungs- und Rückzahlungsoptionen.

Beaufsichtigung der Anbieter von Baufinanzierungen

Inländische Kreditinstitute müssen für den Abschluss von Kreditgeschäften eine Erlaubnis der BaFin einholen. Für die Beaufsichtigung der Geldinstitute im Rahmen der Solvenzaufsicht sind in Deutschland die BaFin, die Deutsche Bundesbank und im größeren Rahmen zusätzlich die Europäische Zentralbank zuständig.

Die Beaufsichtigung durch die BaFin umfasst nicht die Überprüfung der vertraglichen Bedingungen oder inwiefern der Effektivzins günstig ist. Fallen Kreditinstitute nicht unter deutsche Aufsicht, so kann es zusätzlich einschränkende Auswirkungen auf den Kunden haben, da unter anderem verschiedene gesetzliche Grundlagen gelten können.

Checkliste für den Baukredit – die wichtigsten Punkte für die Baufinanzierung im Überblick

  1. Bei einer Immobilienfinanzierung ist das Eigenkapital enorm wichtig. Es ist nicht zu empfehlen, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital durchzuführen – mindestens 20% sollten es sein. Vermögenswirksame Leistungen, Kapitalanlagen oder auch Barvermögen sollten der Bank in jedem Fall als Sicherheit gemeldet werden.
  2. Berechnen Sie genau, wie hoch Ihr Baukredit sein muss. Leider unterschätzen noch immer zu viele Bauherren ihren Kreditbedarf und schätzen die Kosten für einen Hausbau viel günstiger ein. Stellen Sie also sicher, dass Sie den Preis realistisch berechnen, damit das Eigenheim später nicht deutlich teurer wird als geplant.
  3. Zinsentwicklung und Zinsverlauf spielen eine besonders wichtige Rolle beim Thema Baukredit. Bei vielen Banken sind die Zinsen generell sehr hoch – was die gesamte Kreditsumme schnell um mehrere tausend Euro in die Höhe treiben kann. Es empfiehlt sich hier, den Zinsverlauf und die Zinsentwicklung genau im Auge zu behalten. Verschaffen Sie sich einen Überblick, indem Sie im Internet einen Baufinanzierung Vergleich verschiedener Kreditanbieter durchführen.
  4. Die monatlichen Kosten. Ein Baukredit sollte nicht einfach aufgenommen werden, sondern erfordert eine genaue Kalkulierung und das Nutzen von einem Baufinanzierung Vergleich . Rechnen Sie realistisch und planen Sie die Raten so, dass sie jeden Monat sicher zu tragen sind. Wenn dies nämlich nicht gewährleistet ist, kann es zu großen Problemen mit der Bank kommen.
  5. Auf der anderen Seite darf die Tilgung der Raten nicht zu niedrig sein – berücksichtigen Sie dies am besten schon beim Verwenden von einem Baufinanzierungsrechner – spätestens beim Renteneintritt sollte eine Immobilie vollständig abbezahlt sein.
  6. Berücksichtigen Sie die richtige Laufzeit für Ihre Immobilienfinanzierung. Je länger ein Baukredit läuft, desto höher sind die Gesamtkosten – denn dafür fallen dann auf lange Sicht mehr Immobilienfinanzierung Zinsen an.