Erbbaurecht


Das Erbbaurecht 2018, seine Abgrenzung zum Grundstückswert und die steuerliche Bewertung



Das Recht zum Besitz eines Gebäudes auf fremden Grund und Boden kann veräußert oder vererbt werden und wird somit als Erbbaurecht bezeichnet. Die Eintragung in das Grundbuch sorgt dafür, dass aus zivilrechtlicher Sicht das Erbbaurecht zustande kommt.

Für dieses wird eine spezielle Art der Bewertung angewendet, da es sich bei dem Erbbaurecht 2018 und dem Grundstück, auf welches sich das Erbbaurecht bezieht, um zwei eigenständige wirtschaftliche Einheiten handelt, für die jeweils eine einzelne Bewertung vorgenommen werden muss.

Zum einen muss die Grunderwerbsteuer für die Bestellung des Erbbaurechts gezahlt werden und zum anderen für das mit dem Recht belastete Grundstück ohne Gebäude und für das Erbbaurecht die Grundsteuer.

Erhält der Erbbauberechtigte Erbbauzinsen, gelten diese für ihn als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit Kosten abzusetzen, die entstehen, wenn ein Recht erworben wird, ebenso wie auch die Kosten, die entstehen, wenn ein Gebäude hinsichtlich des Erbbaurechts errichtet wird. Diese Aufwendungen werden aufgeteilt, wobei die Laufzeit des Erbbaurechts den Anhaltspunkt liefert. Das Recht kann ebenfalls einen Teil des Betriebsvermögens darstellen, wodurch dann die Ausweisung als Anlagevermögen notwendig wird. Die Kosten, die durch den Erwerb des Rechts entstehen, werden den Anschaffungskosten zugeschrieben. Die Umsatzsteuer muss nicht für das Recht geleistet werden.

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Bis zum Ende des Jahres 2003 war es möglich, eine direkte Absetzung von vorausgezahlten Erbbauzinsen bei vermieteten Grundstücken in Form von Werbungskosten unter den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung vorzunehmen. Dies wurde jedoch zu Beginn des Jahres 2004 abgeschafft, sodass die Möglichkeit zur direkten Absetzung von Vorauszahlungen von Erbbauzinsen entfallen ist. Stattdessen wurde die Verteilung der Erbbauzinsen über den Nutzungszeitraum eingeführt.

Erbbaurecht Bewertung

Das Erbbaurecht muss einer Bewertung unterzogen werden. Dies ist hinsichtlich der schenkungssteuerlichen und erbschaftsteuerlichen Zwecke notwendig. Dabei kommt es zu einer gesonderten Bewertung, denn das Recht und das Grundstück, das vom Erbbaurecht betroffen ist, gelten als getrennte wirtschaftliche Einheiten. Für die Bewertung dient das Bewertungsgesetz (BewG) als Grundlage.

Aus diesem Grund kommt es jeweils zur separaten Bewertung von dem Wert des Erbbaurechts und von dem Wert des Grundstücks, das mit dem Erbbaurecht belastet ist.

Sind Vergleichskaufpreise für das Erbbaurecht, das einer Bewertung unterzogen werden soll, oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorhanden, wird für die Ermittlung des Werts des Erbbaurechts das Vergleichswertverfahren angewendet.

Erbbaurecht Einheitswert

Da es sich bei dem Erbbaurecht um eine eigenständige wirtschaftliche Einheit handelt, die von dem Grundstück, das mit dem Recht belastet ist, separiert werden muss, erfolgt auch die Bewertung des Erbbaurechts getrennt vom Grundstück. Traten die Erb- und Schenkungsfälle vor dem Jahr 1996 auf, wurde für die Bewertung der Einheitswert genutzt.

Im ersten Schritt wird der Grundstückswert ermittelt, ohne dabei die Belastung mit dem Erbbaurecht zu berücksichtigen. Dabei setzt sich der Grundstückswert aus dem Wert des Bodens und dem Wert des Gebäudes zusammen. In einem nächsten Schritt wird in die Bewertung ebenfalls die Dauer des Rechts mit eingebunden. Dabei gilt: Geht das Recht über 50 Jahre hinaus, bleibt der Gesamtwert aus Bodenwert und Gebäudewert beim Recht außen vor. Sollte die Dauer des Rechts weniger als 50 Jahre betragen, kommt es zur Aufteilung des Gesamtwerts auf die Nutzungsdauer des Erbbaurechts.

Sollte ein Vertrag zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Eigentümer des belasteten Grundstücks bestehen, durch den das Gebäude abgebrochen werden muss, wenn das Erbbaurecht beendet ist, muss ein Abschlag einkalkuliert werden. Steht jedoch fest, dass trotz vertraglicher Vereinbarung kein Abbruch des Gebäudes stattfinden wird, kann auf den Abschlag verzichtet werden.