Immobilienfonds


Einer der ersten Fondstypen, die in Deutschland eingeführt wurden, war der offene Immobilienfonds. Bei diesen Fonds sorgen laufende Miet- und Pachteinnahmen sowie Wertsteigerungen der Immobilien für die Renditen. Seit dem Jahr 2011 müssen Anleger in offene Immobilienfonds ebenfalls Mindesthalte- und Kündigungsfristen einhalten, wobei zuvor jederzeit die Möglichkeit bestand, in einen offenen Immobilienfonds zu investieren oder diese Investition wieder zu stoppen. Hauptsächlich konzentrieren sich diese Fonds auf wertvollere Immobilien wie Krankenhäuser oder Einkaufszentren, aber ebenfalls auf Wohnimmobilien in aller Welt. 

Da es sich bei offenen Immobilienfonds um ein Immobilien-Sondervermögen handelt, müssen gewisse Vorschriften und Gesetze beachtet werden. Darunter fallen das Investmentgesetz, um den Schutz der Anleger, ihre Investitionen und die Veröffentlichungspflichten zu berücksichtigen. Darüber hinaus unterliegen die Fonds der Kontrolle der Depotbank und eines unabhängigen Gutachterausschusses sowie der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin). Das Investmentrecht schreibt den deutschen Immobilienfonds vor, mindestens zehn Grundstücke oder Immobilien in Deutschland, Europa oder auf der Welt für ihre Investitionen heranzuziehen, was dazu führt, dass die Anlagen in vielen Bereichen und auf internationalen Märkten verstreut sind. Um an der Stelle hohe Verluste zu vermeiden, die aufgrund des Währungsrisikos entstehen könnten, darf das Risiko nicht über 30 Prozent des Fondsvolumens hinausgehen. Eine weitere Einschränkung liegt im Wert der Immobilie oder des Grundstücks in dem Moment der Investition. Dieser darf maximal 15 Prozent des Fondsvermögens betragen.

Darüber hinaus müssen offene Immobilienfonds 5 bis 49 Prozent vom Fondsvolumen in Anlagen investieren, die für die Liquidität des Fonds sorgen, indem sie schnell verfügbar sind. Dies sind beispielsweise Zinspapiere. Entsteht bei den Fonds ein Verkaufsdruck, weil sie schnell zu Geld kommen müssen, werden die Immobilien schnell zu einem geringeren Preis verkauft, als er eigentlich möglich gewesen wäre. Ein Gutachter schätzt im Vorfeld den Wert einer Immobilie. Würde es durch den Verkaufsdruck zur Unterschreitung dieses Werts beim Verkauf kommen, wird dieser ausgeschlossen.

Krisensituation

Mit dem Jahr 2004 begann ein Tief für die Immobilienfonds, wenn auch zunächst nicht für die offenen Immobilienfonds, durch unveränderliche oder sinkende Mietpreise, was bei vielen Anlegern dazu führte, dass sie ihre Investitionen zurückgenommen haben. Dadurch mussten einige Fonds geschlossen werden, darunter auch große Varianten. In dem Zusammenhang wurde im Jahr 2011 das Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts (Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz) erlassen. Ein weiterer Schritt, um dieser Krisensituation entgegenzuwirken, waren weitere vereinzelte Regelungen zur Mindesthaltefrist, die mit dem Jahr 2013 eingeführt wurden. Im Wesentlichen bestanden die neuen Regelungen aus den folgenden:

  • Mindesthaltedauer: Bevor Anleger ihre Anteile zurückgeben können, müssen sie diese für mindestens 24 Monate behalten.
  • Kündigungsfrist: Wer seine Anteile kündigen möchte, muss dies zwölf Monate im Voraus anhand einer unwiderruflichen Rückgabeerklärung gegenüber der Kapitalgesellschaft tun.
  • Rücknahmeaussetzung: Ist die Liquidität eines Fonds nicht ausreichend, um Anteile zurückzunehmen, können sie dies für 30 Monate aussetzen. Liegen dem Fonds auch dann nicht die Mittel zur Rückzahlung der Gelder vor, darf die Kapitalgesellschaft den Fonds nicht weiter verwalten.

Da die Regelungen erst mit dem Jahr 2013 in Kraft getreten sind, werden für Anteile, die vor dieser Zeit gekauft wurden, Übergangslösungen angewandt. Diese beinhalten, dass die Anteile, deren Erwerb zwischen Anfang und Mitte des Jahres 2013 getätigt wurden, unter die neuen Regelungen fallen, wobei den Anlegern ein Freibetrag von 30.000 Euro im Kalenderjahr zusteht. Dieser Freibetrag wird durch eine nicht vorhandene Mindesthaltefrist ergänzt, wenn es sich um Anteile handelt, deren Erwerb bereits vor dem Jahr 2013 stattgefunden hat.

Solange sich die Maßnahmen bei fehlender Liquidität auf Aussetzungen der Rücknahmen für eine bestimmte Zeit beschränken, entsteht hinsichtlich des Fondsvermögens kein Nachteil. Sollte dagegen eine Auflösung des Fonds unausweichlich sein, müssen die Fonds ihre Immobilen und Grundstücke verkaufen, um dann den Anlegern ihr Geld zurück zu geben. Da diese Objekte dann schnellstmöglich verkauft werden müssen, kommen in den meisten Fällen nicht die Erträge dabei zustande, wie bei einem Verkauf ohne Verkaufsdruck. In dem Fall entstehen sehr wohl negative Auswirkungen für die Anleger, da diesen Verluste entstehen, wenn die Immobilien zu einem zu geringen Wert verkauft werden. Können Anleger nicht darauf warten, dass der Fonds genügend Geld aufgetrieben hat, können sie den Verkauf ihrer Anteile auch selbstständig an der Börse vornehmen.

Dafür kommen sowohl Anteile von eingefrorenen Fonds als auch Anteile von Fonds, die derzeit aufgelöst werden, in Frage. Diese eigenständigen Geschäfte unterstützen Spezialisten, die für den Verkauf der Anteile zu passenden Gegenangeboten sorgen. Kommen die Anteile von ausgesetzten offenen Immobilienfonds dürfen die Spezialisten allerdings kein sogenanntes aktives Market Making vornehmen, was verhindert, dass diese Orders selber übernehmen und mit den Emittenten abrechnen. Mit Wertverlusten ist immer dann zu rechnen, wenn es sich um Anteile aus ausgesetzten Fonds handelt, da hier die Markterwartungen den Wert bestimmen. Der Preis richtet sich in einer solchen Situation nicht mehr nach dem Wert des Fondsvermögens wie ursprünglich, sondern nach Angebot und Nachfrage.

Vorteile von Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds sind deshalb nicht abzulehnen, weil sie den Anlegern die Möglichkeit geben, in große Immobilien wie beispielsweise Krankenhäuser zu investieren, was als Privatanleger in den allermeisten Fällen außerhalb der Möglichkeiten liegt. Durch einen Fonds ist die Beteiligungen an derartigen Immobilien auch dann möglich, wenn das Kapital eher gering ausfällt. Darüber hinaus ist die Investition in einen Immobilienfonds für den Anleger mit deutlich weniger Arbeit verbunden, da dieser die Verantwortung für die Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung an die Investmentgesellschaft überträgt. Auseinandersetzungen mit Mietern, Reparaturen oder der Aufwand um Anfangs- und Abschlussvermietungen bleiben den Anlegern dabei erspart. Statistiken belegen ebenfalls, dass viele Menschen weiterhin in offene Immobilienfonds investieren. Ein Ergebnis aus dem Jahr 2013 zeigte, dass in Deutschland 82 Milliarden Euro in 44 offene Immobilienfonds investiert wurden. Dabei war eine Steigerung zum Vorjahr in Höhe von rund einer Milliarde zu erkennen, obwohl die Rücknahme der Anteile zu dem Zeitpunkt erschwert war.