Anlageimmobilie 2018


Die ideale Anlageimmobilie 2018. Tatsächliche Rendite und Wert der Anlageimmobilie berechnen



Entscheidet man sich sein Geld in eine Anlageimmobilie 2018 zu investieren, um durch Mieteinnahmen zu zusätzlichen Einkünften zu kommen, dann sollte man sich nicht irgendein beliebiges Objekt dafür aussuchen, sondern bestimmte wichtige Faktoren beachten, damit letztendlich auch etwas bei der Investition herauskommt.

So kann es bei der richtigen Wahl sein, dass auf Dauer eine profitable zusätzliche Einnahmequelle vorhanden ist, während es bei der falschen Wahl schnell zu zusätzlichen Kosten anstelle von Einnahmen kommen kann.

Unter anderem müssen bei der Planung von Investitionen in Immobilien der Standort dieser Immobilie und der Zustand berücksichtigt werden. Es kann durchaus sein, dass auf den ersten Blick die Immobilie ideal erscheint, doch im Nachhinein versteckte Defizite zum Vorschein kommen, weshalb bestimmte Voraussetzungen unbedingt erfüllt werden sollten.

Die ideale Anlageimmobilie

Um aus einer Anlageimmobilie Gewinne anstelle von Verlusten zu erzielen, sollte in erster Linie auf den Standort der Immobilie geachtet werden. Dieser sollte auch in Zukunft attraktiv sein, sodass niedrige Arbeitslosigkeit und im Idealfall eine wachsende Bevölkerungszahl gegeben sind. Neben dem Standort an sich ist auch die Mikrolage nicht zu vergessen, zu der die unmittelbare Umgebung, der Aufbau der Immobilie oder gute Verkehrsanbindungen zählen.

Eine weitere wichtige Voraussetzung für eine gewinnbringende Immobilie ist deren Zustand. Damit Sie nicht schon zu Beginn auf hohen Sanierungskosten sitzen und aufgrund von alter und schlechter Haustechnik oder Beschädigungen erst gar keine Mieter bekommen, sollten Sie unbedingt auf einen guten Zustand der Immobilie achten. Auch die Energieeinsparverordnung (EnEV) sollte dabei beachtet werden.

Sehen Sie sich vor dem Kauf der Immobilie den Energieausweis an, denn aus diesem geht hervor, wie viel Energie die Immobilie verbraucht, was sich im Endeffekt auch auf die Höhe der Nebenkosten für die zukünftigen Mieter auswirkt.

Ein weiterer zu beachtender Punkt ist die Mieterstruktur. Denn auch wenn die Immobilie sich in bester Lage befindet und einen einwandfreien Zustand aufweist, können Probleme und Kosten durch Mieter entstehen, die sich nicht benehmen können, die Zahlungen nicht leisten oder im schlimmsten Fall sogar Schäden an der Immobilie verursachen. Dabei sollten Sie sich erkundigen, ob es mit den vorhanden Mietern bereits zu Mietrückständen oder juristischen Auseinandersetzungen kam.

Der Mietmultiplikator

Werden die bisher genannten Kriterien soweit erfüllt, dass Sie die Immobilie für eine Anlage in Betracht ziehen, dann sollten Sie im nächsten Schritt die Wirtschaftlichkeit der Immobilie überprüfen. Dazu können Sie zunächst einmal den Mietmultiplikator nutzen, für den Sie die folgende Formel verwenden müssen:

Multiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmieten

Indem Sie den Kaufpreis der Immobilie durch die Mieteinnahmen teilen, erhalten Sie den Multiplikator, der die Anzahl der notwendigen Mieten ausmacht, die Sie brauchen, um den Kaufpreis wieder rauszuholen. In der Regel gilt, dass der Multiplikator höher sein kann, je attraktiver die Immobilie aktuell ist und auch voraussichtlich in der Zukunft sein wird.

Sie sollten nicht alles am Mietmultiplikator festmachen, denn dieser gibt nur eine grobe Auskunft für einen Immobilienvergleich. Da es sich nur um Bruttoangaben ohne Nebenkosten oder Bewirtschaftungskosten handelt, ist das Ergebnis nicht der endgültige Wert.

Tatsächliche Rendite und Wert der Anlageimmobilie berechnen

Anstelle des Multiplikators sollten Nettoangaben zur Berechnung der tatsächlichen Rendite einer Immobilie herangezogen werden. Die dafür zu verwendende Formel ist die folgende:

Nettorendite (in %) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Mittels des Ertragswertverfahrens, bei dem beispielsweise nur der Grundstückswert ohne Immobilie betrachtet werden kann, wird ermittelt, ob der Kaufpreis der Anlageimmobilie auch gerechtfertigt ist. Bestimmte Gegebenheiten rufen eine Wertminderung bei der Anlageimmobilie hervor. Dabei handelt es sich unter anderem um Wegerechte, Sozialbindungen der Mieter oder Erbbaugrundstücke.

Berechnung von Rentabilität und Liquidität

Der erste Schritt zu einer profitbringenden Anlageimmobilie ist ein guter Zustand, ein guter Standort und ein hoher Multiplikator. Daneben müssen allerdings noch weitere Faktoren berücksichtigt werden, die sich auf den Status der Immobilie auswirken können, wie laufende Liquidität.

Damit auch im Fall von Sonderkosten, wie für Reparaturen oder Sanierungen, genug Geld vorhanden ist, sollten Sie nach Möglichkeit zum Teil Eigenkapital für den Kauf der Immobilie verwenden. Kommt es dann zu höheren Mieteinnahmen als monatlich an Raten für die Bezahlung und Unterhaltung der Immobilie geleistet werden müssen, ist dieses Reservegeld vorhanden.

Kapitalanlagerechner 2018 – Selbst-Test zur Entscheidungsfindung

Anhand eines einfachen Selbst-Tests können Sie überprüfen, ob Ihr Investmentplan sinnvoll und profitabel ist. Dazu müssen Sie sich nur selbst in die Lage eines Mieters versetzen und überlegen, ob die Immobilie zu den geplanten Konditionen auch für Sie selbst in Frage kommen würde. Ist das der Fall, dann haben Sie einen guten Plan entworfen, wenn nicht, dann sollten Sie diesen noch einmal unter die Lupe nehmen.

Einfluss der Steuern auf die Kapitalanlage

Ein weiterer Faktor, der sich auf die Rendite einer Anlageimmobilie auswirkt, ist die Steuer. Dabei können Darlehenszinsen von der Steuer abgesetzt werden. Mit der Zeit wird der Steuervorteil jedoch immer geringer, da auch der Zinsanteil kleiner und dafür der Tilgungsanteil größer wird und dieser nicht steuerlich absetzbar ist. Darüber hinaus ist auch eine steuerliche Abschreibung von Anlageimmobilien durch die AfA (Abesetzung für Abnutzung) möglich.

Anlageimmobilie als kurzfristiges Spekulationsobjekt nutzen

Denken Sie darüber nach, Ihre Anlageimmobilie  als kurzfristiges Spekulationsobjekt einzusetzen, dann sollten Sie dabei die Spekulationsfrist von 10 Jahren bedenken, durch die es zur vollen Versteuerung der Veräußerungsgewinne zum individuellen Steuersatz kommt. Dabei werden allerdings nicht nur die die Veräußerungsgewinne versteuert, sondern zusätzlich auch die steuerlichen Abschreibungen, die bis zum Zeitpunkt der Veräußerung gewährleistet wurden. Diese Versteuerung können Sie nur dann umgehen, wenn Sie die Anlageimmobilie über 10 Jahre hinaus besitzen.

Sie müssen berücksichtigen, dass Ihnen nur eine anteilige Abschreibung zusteht, wenn Sie Angehörige für eine geringere Miete in Ihrer Immobilie wohnen lassen. Die Grenze, ab der es zur verminderten steuerlichen Absetzung kommt, liegt bei 66 Prozent der vergleichbaren Mieten.