Forward-Darlehen 2018


Günstige Anschlussfinanzierung durch das Forward-Darlehen 2018



Da bei einem Forward-Darlehen 2018 die Möglichkeit besteht, die Zinsen für die Anschlussfinanzierung bereits bis zu 66 Monate im Voraus festzulegen, bietet sich diese Variante besonders in Niedrigzinsphasen an.

Ein Forward-Darlehen 2018 bietet Ihnen die Möglichkeit schon heute die Zinsen für die Anschlussfinanzierung festzulegen, welche die bis dahin erfolgte Finanzierung direkt ablöst. In dem Moment beginnen dann auch die monatlichen Ratenzahlungen und die Sollzinsbindung.

Vorteilhaft am Forward-Darlehen 2018 ist:

  • Die Vermeidung steigender Zinsen in der Zukunft
  • Die Sicherung guter Konditionen ohne die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung
  • Planungssicherheit: Beginn der neuen Sollzinsbindung und der monatlichen Raten erst ab Ende der alten Finanzierung

Darauf müssen Sie bei einem Forward-Darlehen 2018 achten

Je früher Sie im Voraus die Zinsen für die Anschlussfinanzierung in einem Forward-Darlehen 2018 festlegen, desto größer wird im Nachhinein der Unterschied zum Zinssatz bei der Planung des Darlehens sein, da in jedem Monat bis zur Darlehensauszahlung ein Zinsaufschlag erfolgt.

Setzen Sie das Darlehen einmal zu einem bestimmten Zinssatz fest, dann sind auch nur die festgelegten Konditionen annehmbar, auch wenn im Nachhinein die aktuellen Zinsen geringer sind. Aus diesem Grund ist die aktuelle Lage besonders für einen Forward-Darlehensabschluss geeignet, denn bei dem aktuell niedrigen Zinssatz ist die Wahrscheinlichkeit für einen Anstieg sehr groß.

Vergleichsaspekte für ein Forward-Darlehen 2018

Die Vorlaufzeitlänge, der Zinssatz, der Forward-Aufschlag und die Laufzeit und der Beginn der Sollzinsbindung stellen die Faktoren dar, die bei einem Vergleich von Forward-Darlehen 2018 berücksichtigt werden sollten. Sowohl durch Beratung als auch nur den Rechner von Interhyp können Sie einen Vergleich vornehmen.

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Günstige Anschlussfinanzierung durch Forward-Darlehen 2018

Wer sich für den Bau oder Kauf einer Immobilie entscheidet, trägt immer auch das Risiko einer hohen Anschlussfinanzierung, zu der es durch den Anstieg des Marktzinses während der Zinsbindungsfrist des alten Darlehens kommen kann. Eine Variante, um dieses Risiko zu umgehen, ist das Volltilger-Darlehen, wodurch bereits während der Zinsbindungsfrist das Darlehen in voller Höhe abgezahlt wird.

Diese Variante beinhaltet dann jedoch insgesamt eine hohe monatliche Belastung, die nicht jeder tragen kann. Für diesen Fall gibt es die andere Möglichkeit des Forward-Darlehens, mit dem eine möglichst günstige Anschlussfinanzierung bereits weit im Voraus gesichert werden kann.

Definition Forward-Darlehen 2018

Bei einem Forward-Darlehen 2018 handelt es sich um die Möglichkeit, ein Darlehen für die Anschlussfinanzierung bereits im Voraus bezüglich der Zinsen festzulegen. Voraussetzung dafür ist allerdings eine bereits laufende Immobilienfinanzierung. Ursprünglich konnte diese Art von Darlehen nur von kommunalen und gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften genutzt werden, doch seit den 90er Jahren ist dies auch für Privatleute möglich.

Das Besondere am Forward-Darlehen 2018 ist der späte Auszahlungszeitpunkt, der erst Jahre nach Abschluss des Darlehens erreicht werden kann. Weder Raten noch Bereitstellungszinsen müssen für den Zeitraum bis zur Auszahlung vom Kreditnehmer geleistet werden.

Und so funktioniert das Forward-Darlehen 2018

Der große Unterscheid zwischen einer normalen Anschlussfinanzierung und einem Forward-Darlehen 2018, ist der Zeitpunkt, zudem das Darlehen festgelegt werden kann. So ist eine normale Finanzierung erst 6 bis 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung möglich, wobei es dann noch in der Regel zu Bereitstellungszinsen für den Zeitraum bis zur Annahme des Darlehens kommt.

Bei einem Forward-Darlehen 2018 sieht das anders aus, denn bei dieser Variante kann sogar Jahre im Voraus die Anschlussfinanzierung geplant und zu dem aktuellen Zinssatz festgelegt werden. Damit den Banken durch die Forward-Darlehen 2018 nicht zu viel Geld verloren geht, wenn in der Zwischenzeit die Zinsen wieder steigen, kommt es zu Zinsaufschlägen, die von der Länge der Vorlaufzeit abhängen. Das Forward-Darlehen 2018 wird als klassisches Annuitätendarlehen mit gewissen Besonderheiten angesehen.

Kostenanstieg durch Zinsschwankungen

Ein Forward-Darlehen 2018 ist deshalb so attraktiv, weil dadurch die Kostensteigerung durch Zinsschwankungen vermieden werden können. So kommt es bei einer normalen Anschlussfinanzierung schnell dazu, dass durch steigende Zinsen die Kosten für die Finanzierung ebenfalls deutlich steigen. Dagegen sind die Zinsaufschläge, die während eines Forward-Darlehens vorgenommen werden, kaum zu bemerken.

Vorlaufzeit eines Forward-Darlehens

In den meisten Fällen können Kreditnehmer bis zu 60 Monate im Voraus das Forward-Darlehen 2018 abschließen und dadurch den aktuellen Marktzins auch für später sichern. Einige Kreditgeber bieten sogar 66 Monate an, worin dann auch die Forward-Phase eingeschlossen ist. Dadurch würden 5 Jahre Forward-Phase und 15 Jahre Zinsbindung für die Anschlussfinanzierung entstehen, in denen der aktuelle Marktzins gewährleistet ist. Im Idealfall erhält der Kreditnehmer also 20 Jahre Planungssicherheit.

Voraussetzung für den Abschluss eines solchen Darlehens ist eine Immobilienfinanzierung, die zum Zeitpunkt des Forward-Darlehensabschluss noch mindestens 12 Monate Laufzeit hat, aber höchstens noch 66 Monate. Dabei entscheidet jede Bank selbst, ob und in welchem Zeitraum bis zum Darlehensbeginn Bereitstellungszinsen verlangt werden. Ein Vergleich verschiedener Kreditgeber und deren Angebote ist auf jeden Fall zu empfehlen.

Unterscheidung zwischen echten und unechten Forward-Darlehen 2018

Unter einem echten Forward-Darlehen 2018 versteht man ein Anschlussdarlehen mit schon heute festgelegten Konditionen aber einer Zinsbindung, die erst zu einem viel späteren Zeitpunkt beginnt. Für den Zeitraum bis zur Darlehensauszahlung kommen dann je nach Bank Bereitstellungszinsen monatlich hinzu, die zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten liegen. Oftmals werden Kreditnehmer in den ersten 6 bis 12 Monaten von den Bereitstellungszinsen befreit.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei einem unechten Forward-Darlehen 2018 um eine direkte Zinsbindung, wobei auch hier die Auszahlung erst nach Ende der alten Immobilienfinanzierung stattfindet. Je nach Bank variiert auch hier die Zeit, in der Kreditnehmer keine Bereitstellungszinsen zahlen müssen.

Der zu bedenkende Unterschied entsteht durch die unterschiedlichen Zeitpunkte, zu denen die Zinsbindung beginnt. Beispielsweise ist ein unechtes Forward-Darlehen 2018 mit einer zehnjährigen Zinsbindung und 12 Monaten ohne Bereitstellungszinsen mit einem echten Forward-Darlehen 2018 mit 12 Forward-Monaten und 9 Jahren Zinsbindung zu vergleichen.

Grundsätzlich liegt der Unterschied zwischen einem echten und einem unechten Forward-Darlehen 2018 im Starzeitpunkt der Zinsbindung. Während diese bei einem echten Darlehen mit der Auszahlung der Darlehenssumme beginnt, passiert dies beim unechten Darlehen schon mit Vertragsabschluss. Dadurch werden bei dem unechten Darlehen die günstigen Zinsen nicht so lang gesichert, wie es bei dem echten Darlehen der Fall ist.

Für einen Vergleich der beiden Darlehensvarianten muss die tatsächliche Frist der Zinsbindung berücksichtigt werden. Nimmt man beispielsweise ein unechtes Darlehen mit einer 10-jährigen Zinsbindung und einer 3-jährigen Forward-Phase, dann kommt dem ein echtes Darlehen mit einer 7-jährigen Zinsbindung gleich. Enden beide Darlehen zur gleichen Zeit, können die Zinsen und die Kosten verglichen werden.

Kosten für ein Forward-Darlehen 2018

In der Regel gilt: Je länger die Forward-Phase, desto höher werden die Zinsaufschläge. Da durch das Forward-Darlehen 2018 aktuell sehr niedrige Zinsen auch für die Zukunft gesichert werden können und das auch wenn der Marktzins dann wieder steigt, würde den Banken einiges an Geld verloren gehen. Aus diesem Grund kommt es zu Zinsaufschlägen für jeden Monat, der zwischen dem Darlehensabschluss und der Auszahlung liegt. Durch die Stiftung Warentest wurde im Jahr 2015 gezeigt, dass Forward-Darlehen 2018 mit zwei- oder dreijähriger Forward-Phase Aufschläge unter 0,5 Prozent mit sich bringen. Sobald auffällt, dass die Kreditgeber höhere Zinsaufschläge verlangen, kann von steigenden Zinssätzen ausgegangen werden.

Die Änderung der Grundschuld

Besteht der Wunsch nach Ablauf der alten Zinsbindung den Kreditgeber zu wechseln und die Anschlussfinanzierung bei diesem vorzunehmen, dann muss im Grundbuch die Grundschuld geändert werden, was in der Regel zu Kosten in Höhe von mehreren hundert Euro führt. Als Werbung für neue Kunden bieten einige Kreditgeber die Übernahme der Kosten für die Änderung der Grundschuld an, weshalb sich die Erkundigung bei verschiedenen Anbietern in jedem Fall lohnt.

Vorgehensweise von Banken bei Forward-Darlehen 2018

Das Geld, was die Banken den Kreditnehmern über ein Forward-Darlehen 2018 garantieren, müssen sie selbst erst einmal von einer anderen Bank leihen, um eine Refinanzierung möglich zu machen. Die Bank nimmt dann eine kurzfristige Geldanlage für den gleichen Zeitraum vor, wie die Forward-Phase dauert. Beträgt diese vier Jahre bei einer Zinsbindung von 10 Jahren, dann legt die Bak auch für vier Jahre das wiederum geliehene Geld an. Da die Bank durch die kurzzeitige Anlage weniger Zinsen bekommt, geht sie mit einem Verlust aus der Situation hervor. Aus diesem Grund werden die Verluste mit in die Zinsaufschläge einberechnet, sodass der Verlust der Bank wieder aufgefangen wird.

Die Marktlage und die Marktstimmung haben Einfluss auf die Höhe der Zinsaufschläge, denn halten sich die Marktzinsen gering, dann sind auch die Darlehenskosten geringer. Wird mit einem Bauzinsanstieg gerechnet, dann kommt es auch zur Steigerung der Kosten für Forward-Darlehen 2018. Die Angebote der Kreditgeber richten sich also stark nach Angebot, Nachfrage und der Einschätzung des Marktes.

Sinnvolle Forward-Darlehen 2018

Im Endeffekt ist ein Forward-Darlehen 2018 ein Glücksspiel, denn bei einem Anstieg des Marktzinses über die für das Darlehen festgelegten Zinsen hinaus, profitiert der Kreditnehmer von dem Darlehen, während bei fallenden Zinsen ein vergleichsweise teures Darlehen vorhanden ist. Der Vorteil bei einem Forward-Darlehen 2018 ist dennoch die Planungssicherheit für eine Baufinanzierung über mehrere Jahre.

Hat der Kreditnehmer Glück und der Marktzins steigt mit der Zeit auch nur geringfügig über seine für das Darlehen festgelegten Zinsen oder bleibt gleich, dann sind sichere Einsparungen das Ergebnis. Bei fallenden Zinsen allerdings, zahlt der Kreditnehmer durch die festgelegten Zinsen mehr, als er müsste. Aus diesem Grund sollte die Entscheidung über ein solches Darlehen mit Bedacht getroffen werden.

Allgemein gilt:

  • Sind die Bauzinsen aktuell sehr gering und die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Zinsen wieder ansteigen, dann ist ein Forward-Darlehen 2018 sinnvoll.
  • Trifft diese Erwartung zu, kommt es zu einer hohen Ersparnis.
  • Trifft die Erwartung nicht zu und die Zinsen bleiben gleich oder sinken, entwickelt sich das Darlehen zu einer überteuerten Geschichte.
  • Bei der Entscheidung für oder gegen ein Forward-Darlehen 2018 ist eine gründliche Beobachtung des Marktes unbedingt notwendig.

Kündigung eines Forward-Darlehens

Auch wenn es zur Änderung der Lebensumstände oder der finanziellen Situation während der langen Wartezeit bis zum Einsatz des Darlehens kommen kann, wodurch dieses lieber nicht angenommen würde, eine Kündigung ist in der Regel ausgeschlossen. Lediglich wenn Sie dazu bereit sind, eine Nichtabnahmeentschädigung zu zahlen, ist es möglich die Abnahme des Darlehens zu verweigern. In den meisten Fällen ist die Höhe dieser Strafe allerdings keinen Finanzierungswechsel wert.

Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung

Wird ein Forward-Darlehen 2018 gekündigt, dann entsteht dem Kreditgeber ein Schaden, welchen er wieder beheben muss und das wird in Form einer Nichtabnahmeentschädigung vorgenommen. Um diese zu berechnen, wird die Differenz zwischen den ausbleibenden Zinszahlung und dem Zinsertrag, den die Bank eventuell durch die Anlage des Geldes des Kreditnehmers hätte erwirtschaften können, herangezogen. Dabei entschied der Bundesgerichtshof, dass dafür nicht einmal eine wirkliche Geldanlage vorgenommen werden muss, sondern lediglich die hypothetische Annahme stimmen muss.

Der errechnete Schaden muss dann von den Kreditgebern allerdings um die Verwaltungs- und Risikokosten, die aufgrund der Kündigung nicht entstehen, verringert werden. Um die Risikokosten einzuschätzen, wird jeder Fall vom Kreditgeber einzeln betrachtet und ein individuelles Risiko bestimmt. Zusätzlich fließt auch die Möglichkeit in die Berechnung der Strafe mit ein, dass die Immobilienfinanzierung nach 10 Jahren Laufzeit gekündigt werden könnte. Damit Sie sicher gehen können, dass die Banken die Berechnungen auch korrekt vorgenommen haben, sollten Sie einen Experten zurate ziehen.

Kündigungsgrund: Fehlerhafte Widerrufbelehrung

Sind Fehler im Vertrag vorhanden und nachweisbar, dann ist die Nichtabnahme des Darlehens nicht die einzige Variante, um dieses nicht zu nutzen. Im Fall eines Fehlers kann der Vertrag zurückgewiesen werden, was am Ehesten aufgrund einer fehlerhaften Widerrufbelehrung der Fall sein kann.

Bei Anschlussfinanzierungen ist eine strenge Aufklärung über das Widerrufrecht vorgeschrieben, sodass bei Nichteinhalten dieser Vorschriften die 14-tägige Kündigungsfrist entfällt und der Kreditnehmer auch nach Jahren noch ein Widerrufrecht besitzt. Da die Banken mittlerweile sehr viel Wert darauf legen, die Widerrufklausel im Vertrag auf korrekte Weise zu integrieren, sind die Chancen immer geringer, eine Vertragskündigung durch diesen Grund zu erzielen. Wenden Sie sich auf jeden Fall an einen Experten, wenn Sie diesen Weg einschlagen wollen.

Nach 10 Jahren Kündigungsrecht

Nach § 489, Abs. 1, Nr. 2 BGB besteht nach zehn Jahren Laufzeit ein Kündigungsrecht für Kreditnehmer. Dies ist auch dann der Fall, wenn die Zinsbindung eigentlich für einen längeren Zeitraum als zehn Jahre im Vertrag festgelegt wurde. Dabei ist eine sechs-monatige Kündigungsfrist vorhanden. Bei einer Anschlussfinanzierung in Form eines Forward-Darlehens muss allerdings eine Unterscheidung zwischen Anschlussfinanzierungen beim alten Anbieter und Finanzierungen nach einem Wechsel zu einem Neuanbieter vorgenommen werden.

Forward-Darlehen 2018 beim alten Anbieter:
Man spricht von einer Prolongation, wenn Kreditnehmer ihre Anschlussfinanzierung über den gleichen Kreditgeber laufen lasse, wie auch schon ihre vorherige Immobilienfinanzierung. Bei dieser Variante wird die Forward-Phase in Bezug auf das Kündigungsrecht mit einbezogen, sodass die zehn-jährige Wartezeit bis zum ordentlichen Kündigungsrecht mit Vertragsabschluss beginnt.

Neuer Anbieter für das Forward-Darlehen 2018:
Im Gegensatz dazu wird bei Darlehen, die nach einem Kreditgeberwechsel nicht mehr beim alten Anbieter abgeschlossen werden, die Forward-Phase außer Acht gelassen und die zehn-jährige Wartezeit bis zum Kündigungsrecht beginnt erst bei der Auszahlung des Darlehens. Das Urteil über diese Handhabung bezüglich des Kündigungsrechts wurde vom Landgericht Bochum im Jahr 2015 gefällt (Az. I-1 O 68/15).

Steht der Ablauf der zehnjährigen Frist kurz bevor, muss nur noch abgewartet und dann eine ordnungsgemäße Kündigung vorgenommen werden. Vorfälligkeitsentschädigungen müssen dann nicht gezahlt werden.

Vor- und Nachteile eines Forward-Darlehens

Zum einen die Planungssicherheit für viele Jahre, sodass die finanzielle Belastung schon im Vorfeld bekannt ist, und zum anderen die mögliche Festlegung aktuell günstiger Zinsen auch für Zeiten, in denen die Zinsen möglicherweise wieder angestiegen sind, stellen die wesentlichen Vorteile eines Forward-Darlehens dar.

Nachteilig an der sehr frühen Festlegung der Zinsen ist auf der einen Seite der Aufpreis, der für den Zeitraum bis zur Darlehensauszahlung erhoben wird, und auf der anderen Seite der möglicherweise sehr teuer ausfallende Kredit, wenn die Zinsen im Nachhinein sinken. Aus diesem Grund wird ein Forward-Darlehen 2018 nur dann empfohlen, wenn die Zinsen sich in einer extremen Niedrigphase befinden und der Zinssatz an 0 grenzt.

Vorteile:

  • aktuelle Zinsen mit in die Zukunft nehmen
  • starke Einsparungen im Vergleich zu hohen Zinsen
  • Planungssicherheit
  • frei von Bereitstellungskosten in der Forward-Phase

Nachteile:

  • Zinsaufschlag
  • frühe Entscheidung für eine Anschlussfinanzierung
  • Festlegung von Zinssatz und Laufzeit weit im Voraus
  • hohe Kosten bei sinkenden Zinsen