Annuitätendarlehen

Bei einem Annuitätendarlehen handelt es sich um die typische Baufinanzierung, bei der das Darlehen in gleichbleibenden Raten, den Annuitäten, zurückgezahlt wird. Ein Zins- und ein Tilgungsanteil bilden diese Raten. Bei dieser Art der Immobilienfinanzierung müssen regelmäßig Raten gezahlt werden, die zum einen aus den Zinsen bestehen, die für den geliehenen Betrag berechnet werden, und zum anderen aus der Tilgung, mit der die Kreditschuld nach und nach beglichen wird. Im Verlauf der Finanzierung sinkt der Zinsanteil der Raten und der Tilgungsanteil steigt, weshalb auch von einem anfänglichen Tilgungssatz bei Vertragsabschluss die Rede ist. Mittels eines Annuitätenrechners haben Sie die Möglichkeit, Ihre monatlichen Raten und deren Verlauf zu berechnen.

Ablauf eines Annuitätendarlehens

Die monatlichen Raten setzen sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen, wobei die Raten dauerhaft gleichbleibend sind. Bei Vertragsabschluss wird festgelegt, für welchen Zeitraum die Sollzinsbindung gelten soll, wobei es sich in der Regel um fünf bis 15 Jahre handelt. Es können aber jeder Zeit auch kürzere oder längere Zeiträume festgelegt werden. Eine Abschlussfinanzierung ist dann notwendig, wenn Sie die Kreditschuld nicht bis zum Ende der Zinsfestschreibungszeit getilgt haben. Dabei haben Sie selbst die Wahl, in welcher Höhe der Anfangssatz liegen soll. Oftmals muss dieser bei einem oder zwei Prozent liegen. In einer Niedrigzinsphase bietet es sich immer an, einen höheren Satz zu bestimmen, um einer langen Finanzierungszeit vorzubeugen.

Der Zinsanteil liegt am Anfang der Immobilienfinanzierung am höchsten und sinkt dann mit der Zeit. Damit Sie ihre Raten genau bestimmen können, nutzen Sie einen Rechner oder einen Zins- und Tilgungsplan.

Besonders am Annuitätendarlehen sind die gleichbleibenden Raten, also aus Zinsen und Tilgung zusammengesetzten Annuitäten, die in Form eines einmaligen Betrags pro Jahr auf die 12 Kalendermonate aufgeteilt werden. Anfänglich liegt der Zinsanteil höher, als der Tilgungsanteil, doch durch die immer geringer werdende Kreditschuld verändert sich die Aufteilung und der Zinsanteil sinkt, während der Tilgungsanteil wächst.

Kommt der Annuitätenbegriff in einem anderen Kontext als bei der Immobilienfinanzierung vor, dann geht es dabei um Investitionsrechnungen, bei denen die Annuitätenmethode als Ergänzung zur Kapitalwertmethode eingesetzt wird, indem sie zum Vergleich verschiedener Investitionen mit gleicher Investitionsdauer dient. 

Verlauf von Zins und Tilgung im Annuitätendarlehen

Während die Raten eines Annuitätendarlehens an sich während der gesamten Laufzeit gleich bleiben, verändert sich das Verhältnis der Bestandteile der Raten. Diese setzen sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen, wobei der zunächst kleinere Tilgungsanteil mit der Zeit größer wird und der Zinsanteil kleiner. Zu der Verringerung der Zinsen bei ansteigendem Tilgungsanteil kommt es deshalb, weil die Zinsen nach jedem Monat erneut berechnet werden und zwar auf die dann geringere Restschuld. Durch geringere Zinsen kann die Tilgung steigen und trotzdem bleiben die Raten gleich. Um den genauen Verlauf dieses Verhältniswechsels zwischen Zinsen und Tilgung zu berechnen, können Sie online einen Tilgungsrechner benutzen. Sie können auch direkt mit der Beantragung einer Finanzierung einen Zins- und Tilgungsplan anfordern, durch den Sie einen Vergleich der Restschulden in Abhängigkeit von der Laufzeit und den Rückzahlungssätzen vornehmen können.

Gerade wenn der Kapitalmarktzins besonders niedrig ist, ist es sinnvoller, eine höhere Tilgung zu vereinbaren, um die Laufzeit erheblich zu verkürzen. Würden Sie beispielsweise bei einem Zinssatz von 2,00 Prozent p.a. nur einen Tilgungssatz von 1,00 Prozent p.a. festlegen, dann würde die Laufzeit etwa 55 Jahre betragen, während bei einer Rückzahlung von 3,00 Prozent p.a. nur rund 26 Jahre Laufzeit notwendig wären. Die verschiedenen Optionen können Sie einem Tilgungsrechner entnehmen.

Vorteile eines Annuitätendarlehen

Planungssicherheit durch die Zinsbindung: In den meisten Fällen beläuft sich die Zinsbindung auf 5 bis 15 Jahre, wobei je nach Anbieter auch bis zu 30 Jahre möglich sind. Die Zinsen sind für diesen Zeitraum festgelegt und können auch durch den Anstieg oder die Senkung des Kapitalmarktzinses nicht verändert werden. Die meiste Sicherheit erhalten Sie durch dieses Verfahren in Form eines Volltilgerdarlehens, denn dann legen Sie die Zinsen für einen gewissen Zeitraum fest und haben am Ende des Zeitraums das Darlehen vollständig zurückgezahlt.

Feststehende Restschuld nach Zinsbindungsende: Nutzen Sie kein Volltilgerdarlehen und eine Restschuld bleibt nach Finanzierungsende erhalten, dann wissen Sie durch das Annuitätendarlehen bereits im Voraus auf welche Summe sich die Restschuld beläuft.

Restschuldminderung durch Tilgung: Die Restschuld wird dadurch gemindert, dass Tilgungszahlungen direkt verrechnet werden. Die Zinsen werden dabei durchgehend verringert.

Nachteile eines Annuitätendarlehen

Unveränderbare Vertragsbedingungen: Nur durch Sondertilgungen kann eine gewisse Flexibilität während der Vertragslaufzeit erhalten bleiben, ansonsten sind einmal festgelegte Konditionen nicht mehr veränderbar. Sollten Kreditnehmer unter gar keinen Umständen den Vertrag weiterführen wollen, können Sie diesen nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung beenden. Diese soll die Kosten ausgleichen, die der Bank durch die Kündigung des Vertrags entstehen. Die Vorfälligkeitsentschädigung bleibt nur dann aus, wenn nach § 489 BGB vom Kündigungsrecht nach 10-monatiger Laufzeit Gebrauch gemacht wird, durch das innerhalb einer sechsmonatigen Kündigungsfrist das Vertragsverhältnis beendet werden kann.

Risiko zum Zinsanstieg für die Anschlussfinanzierung: Während der Vertragslaufzeit kann es durchaus sein, dass Kapitalmarktzinsen ansteigen und somit eine Anschlussfinanzierung erheblich teurer werden würde, als zu den ursprünglichen Zinsen angenommen. Um dieses Risiko zu vermeiden, kann entweder ein Volltilger-Darlehen oder ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden.

Lohnende Annuitätendarlehen

Diese Variante zur Immobilienfinanzierung lohnt sich gerade für Eigennutzer, die möglichst kein Risiko bezüglich der Zinsentwicklung eingehen wollen. Die Planungssicherheit in diesem Fall ist optimal und der Tilgungsablauf kann bereits im Vorfeld festgelegt werden.

Die von der Bundesregierung zur Verfügung gestellten günstigen Kredite in Form von KfW-Förderung lassen sich optimal mit einer solchen Baufinanzierung kombinieren. Gerade der Bau von energieeffizienten Immobilien wird durch diese Förderungen unterstützt. Vorteilhaft daran ist, dass die Finanzierung der KfW über die bereits finanzierende Bank laufen kann, sodass nicht unter zwei verschiedenen Anbietern kombiniert werden muss.

Varianten von Annuitätendarlehen

Sondertilgung inbegriffen: Um sich Flexibilität zu erhalten, können Kreditnehmer Sondertilgungen in ihren Vertrag integrieren, sodass beispielsweise bis zu 10 Prozent p.a. davon kostenlos sind. Eine verringerte Restschuld und eine kürzere Laufzeit ergeben sich aus den jährlichen anteiligen Zahlungen in Form von Sondertilgungen.

Bereitstellungsfreie Zeit: Damit die Breitstellungszinsen bei einer Bauverzögerung beispielsweise die monatliche Belastung nicht in die Höhe treiben, sollte darauf geachtet werden, dass die bereitstellungsfreie Zeit so lang wie möglich ausfällt. In der Regel beträgt diese zwischen 6 und 12 Monaten, doch im Einzelfall ist auch ein Zeitraum von 24 Monaten möglich.

Kombination mit KfW-Darlehen: Informieren Sie sich vorher, ob Ihr Bauvorhaben in den Finanzierungsbereich eines der Förderangebote der KfW passt. Ist das der Fall, können Sie Ihr Vorhaben bis zur im Angebot festgelegten Summe darüber finanzieren und den Rest anhand des Annuitätendarlehens.

Absicherung gegen Vorfälligkeitsentschädigung: Sollte der Fall eintreten, dass Sie Ihre Immobilie verkaufen müssen, obwohl die Zinsbindung noch läuft, dann fällt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an, die Sie für den Abbruch der Finanzierung an den Kreditgeber zahlen müssen. Um diese Strafzahlung zu vermeiden, können Sie sich nach Anbietern mit einem kündbaren Darlehen erkundigen. Dabei wird Ihnen oft die Möglichkeit geboten, anstelle der Strafzahlung einen Zinsaufschlag in Kauf zu nehmen. Extremfälle wie Arbeitslosigkeit oder Erwerbsunfähigkeit führen in den meisten Fällen zu einer Rückzahlung des Darlehens ohne weitere Entschädigungen leisten zu müssen.

Damit Sie auch für Ihre Anschlussfinanzierung nicht mehr Zinsen zahlen müssen, als für Ihre aktuelle Finanzierung, können Sie das Forward-Darlehen nutzen, mit dem Sie bereits Jahre im Voraus Ihre Anschlussfinanzierung planen und zum aktuellen Zinssatz festlegen können. Diese Variante bietet sich besonders in einer extremen Niedrigzinsphase an, auf die nur ein Zinsanstieg folgen kann.

Angebotsvergleichsberechnung

Damit Sie sich keine Sorgen um die Zinsentwicklung bis zu Ihrer Anschlussfinanzierung machen müssen, sollten Sie in einem Beratungsgespräch Ihre Möglichkeiten abklären und im Idealfall schon im Vorfeld die Konditionen für die Anschlussfinanzierung festlegen.