von Nicole Hahn
Redakteurin bei Finanzleser.de
10. Juni 2026
Inhaltsverzeichnis
Grunderwerbsteuer 2026: Steuersätze, Befreiungen und Spartipps
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer beim Erwerb von Immobilien und Grundstücken.
Nach einer umfassenden Recherche der aktuellsten Daten kann ich den Artikel zur Grunderwerbsteuer 2026 vollständig neu überarbeiten. Ich habe die aktuellen Steuersätze aller Bundesländer, die Förderungen wie das Hessengeld und die Freigrenze recherchiert.
Was ist die Grunderwerbsteuer und wann wird sie fällig?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer, die beim Erwerb von Grundstücken oder Immobilien in Deutschland ab einer Freigrenze von 2.500 Euro fällig wird. Sie entsteht automatisch mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags – unabhängig davon, wann Sie tatsächlich bezahlen oder ins Grundbuch eingetragen werden.
Die rechtliche Grundlage bildet das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Die Steuereinnahmen stehen vollständig den Bundesländern zu, was erklärt, warum jedes Land seinen eigenen Steuersatz festlegen kann.
Anders als die jährliche Grundsteuer ist die Grunderwerbsteuer einmalig zu entrichten. Für die Länder ist sie mit über 50 Prozent Anteil an den reinen Landessteuern die größte eigenständige Einnahmequelle.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026 in den Bundesländern?
Die Grunderwerbsteuer liegt 2026 zwischen 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen und 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro entsteht dadurch ein Unterschied von 12.000 Euro zwischen dem günstigsten und teuersten Bundesland.
Hier die vollständige Übersicht für 2026:
| Bundesland | Steuersatz 2026 | Bei 300.000 € | Bei 500.000 € |
|---|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5% | 10.500 € | 17.500 € |
| Hamburg | 4,5% | 13.500 € | 22.500 € |
| Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0% | 15.000 € | 25.000 € |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0% | 18.000 € | 30.000 € |
| Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5% | 19.500 € | 32.500 € |
Bremen erhöhte den Steuersatz zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent. Thüringen senkte als erstes Bundesland überhaupt den Satz zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent.
Die Bundesländer dürfen die Grunderwerbsteuer seit 2006 selbst festlegen. Bayern hat seitdem den Satz nie erhöht, während alle anderen Länder die Steuer teils erheblich angehoben haben.
Welche Befreiungen und Ausnahmen gibt es?
Nicht jeder Immobilienerwerb unterliegt der Grunderwerbsteuer. Es gibt eine Freigrenze von 2.500 Euro – wird dieser Wert auch nur um einen Euro überschritten, ist auf den kompletten Kaufpreis Steuer fällig.
Die wichtigsten Befreiungen im Überblick:
- Verwandte in gerader Linie: Verkäufe zwischen Eltern und Kindern (auch Stief- oder Adoptivkindern), Großeltern und Enkeln sowie zwischen Ehepartnern sind komplett befreit
- Erbschaft und Schenkung: Beim Grundstückserwerb durch Todesfall oder Schenkung an nahe Verwandte fällt keine Grunderwerbsteuer an – stattdessen greifen die Bestimmungen der Erbschaftsteuer
- Kaufpreise unter 2.500 Euro: Grundstücke mit einem Kaufpreis unter 2.500 Euro sind steuerbefreit
Wichtiger Hinweis: Verkäufe zwischen Geschwistern, Onkeln, Tanten, Cousins oder Schwiegereltern sind nicht befreit. Nur die gerade Linie (vertikal) ist begünstigt, nicht die Seitenlinie (horizontal).
Wie läuft die Anmeldung und Zahlung ab?
Die Anmeldung der Grunderwerbsteuer erfolgt vollautomatisch durch Ihren Notar. Nach der Beurkundung des Kaufvertrags ist der Notar gesetzlich verpflichtet, das zuständige Finanzamt zu informieren.
Der typische Ablauf gestaltet sich folgendermaßen:
1. Bescheid: Das Finanzamt sendet den Steuerbescheid etwa sechs bis acht Wochen nach der Beurkundung
2. Zahlungsfrist: Sie haben einen Monat Zeit, die Rechnung zu begleichen
3. Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nach der Zahlung erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist
Zuständig ist das Finanzamt am Standort der Immobilie – Ihr Wohnsitz, Ihre Staatsbürgerschaft oder Ihr Arbeitsplatz spielen keine Rolle.
Gibt es staatliche Förderungen für Erstkäufer?
Während ein bundesweiter Freibetrag noch diskutiert wird, bietet Hessen bereits konkrete Entlastung: Das Hessengeld ist ein nicht rückzahlbarer Zuschuss zur Grunderwerbsteuer beim erstmaligen Immobilienkauf.
Hessengeld-Förderung 2026:
- 10.000 Euro pro Erwerber (maximal 20.000 Euro bei zwei Käufern)
- 5.000 Euro für jedes Kind unter 18 Jahren
- Begrenzt auf die Höhe der tatsächlich gezahlten Grunderwerbsteuer
- Für Kaufverträge ab dem 1. März 2024
- Auszahlung in zehn gleichen Jahresraten
Seit der ersten Auszahlung im November 2024 wurden bereits 229,5 Millionen Euro für 14.800 Anträge bewilligt, durchschnittlich 15.660 Euro pro Antrag.
Bundesweite Reform-Diskussion:
Die CDU plant einen Freibetrag von 250.000 Euro pro Erwachsenen und 150.000 Euro pro Kind beim erstmaligen Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums. Stand März 2026 liegt jedoch noch kein konkreter Gesetzentwurf vor.
Wie können Sie legal Steuern sparen?
Obwohl Sie den Steuersatz nicht beeinflussen können, gibt es legale Möglichkeiten zur Steuerersparnis durch geschickte Vertragsgestaltung:
Inventar separat ausweisen:
Möbel, Einbauküche, Gartenhaus, Sauna oder hochwertige Außenanlagen sind nicht grunderwerbsteuerpflichtig, sofern sie separat und zu marktüblichem Preis im Kaufvertrag aufgeführt werden. Das Finanzamt akzeptiert in der Regel Beträge bis etwa 15 Prozent des Kaufpreises.
Rechenbeispiel: 15.000 Euro Inventar bei 300.000 Euro Kaufpreis in NRW spart 975 Euro Grunderwerbsteuer.
Weitere Sparmöglichkeiten:
- Bei Eigentumswohnungen kann die anteilige Instandhaltungsrücklage vom Kaufpreis abgezogen werden
- Steuerliche Absetzbarkeit: Bei vermieteten Immobilien ist die Grunderwerbsteuer Teil der Anschaffungskosten und wird über die AfA (meist 50 Jahre) abgeschrieben
Wichtiger Hinweis: Das Finanzamt überprüft, ob die ausgewiesenen Inventarwerte marktüblich sind. Überhöhte Preise gelten als Steuerhinterziehung.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer bleibt 2026 mit regionalen Unterschieden zwischen 3,5 und 6,5 Prozent ein erheblicher Kostenfaktor beim Immobilienerwerb. Bei einem durchschnittlichen Hauskauf von 400.000 Euro liegen zwischen dem günstigsten und teuersten Bundesland 12.000 Euro Unterschied – mehr als die gesamte Notargebühr inklusive Grundbucheintragung.
Das Hessengeld zeigt, dass einzelne Länder bereits handeln, während eine bundesweite Reform weiterhin diskutiert wird. In den teuersten Bundesländern betragen die Kaufnebenkosten über 12 Prozent des Kaufpreises – Geld, das komplett als Eigenkapital vorhanden sein muss. Eine solide Baufinanzierung mit ausreichendem Eigenkapital berücksichtigt diese Kosten von Anfang an. Geschickte Vertragsgestaltung durch separates Ausweisen von Inventar ermöglicht legale Steuerersparnisse, die bei der Finanzplanung berücksichtigt werden sollten.
