Ratgeber Mietrecht

Mietkaution

Die Mietkaution kann zur finanziellen Stolperfalle werden. Diese Regeln sollten Sie kennen (2021).

Mietrecht

Ein Umzug steht an. Neue Wohnung, neue Einrichtungen, viel Organisation  – all das kostet Geld. Und dann kommt auch noch der neue Mietvertrag und mit ihm die Forderung nach der Mietkaution. Meistens beträgt sie das Doppelte, manchmal auch das Dreifache der regulären Kaltmiete. Es gibt allerdings genaue Regeln betreffend der Kaution. Hier lesen Sie die wichtigsten Fakten.

Der neue Haus- oder Wohungsbesitzer verlangt diese Sicherheitsleistung für den Fall, dass etwas an der Mietsache beschädigt wird oder die vereinbarte monatliche Zahlung ausbleibt. Fallen beim späteren Auszug Beschädigungen auf, darf der Vermieter die Kaution oder einen Teil davon einbehalten. Die Gesamtsumme, auf die sich die Hinterlegung beläuft, wird im Mietvertrag genau angegeben. Diese darf allerdings nicht beliebig hoch sein. Es gibt eine gesetzliche Maximalhöhe.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Maximal drei Monatsmieten Kaution sind gesetzlich zulässig. Das regelt der Paragraf 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Hierbei wird nur die Nettomiete (auch Kaltmiete genannt) herangezogen. Die tatsächlichen Nebenkosten oder eine hierfür vereinbarte Pauschale dürfen nicht als Bemessungsgrundlage herangezogen werden. In der Regel muss die Kaution bereits zum Einzug auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein. Manchmal wird sie auch in bar bei der Wohnungsübergabe übergeben. In diesem Falle bestehen Sie auf einer schriftlichen Quittung.

Laut der gesetzlichen Regelungen ist es auch gestattet, die Kaution zusammen mit den drei ersten Mieten zu entrichten. Schließlich ist es finanziell nicht immer möglich, dass der Mieter den Betrag auf einmal aufbringen kann. Wird eine Hinterlegung der Kaution in Teilbeträgen vereinbart, muss dies zuvor schriftlich fixiert werden.

Übrigens darf der Mieter selbst eine höhere Kaution als drei Monatsmieten anbieten. Das kann bei größeren anstehenden Umbauten auf Wunsch des Neumieters der Fall sein. Beispielsweise, wenn der Mieter eine aufwändige Neugestaltung zu einer behindertengerechten Wohnung benötigt. Im Falle eines Auszugs muss dann der Grundzustand der Wohneinheit wieder hergestellt werden, was mit erheblichem  finanziellen Aufwand verbunden ist. Zur Absicherung der Kosten für diesen Rückbau dient  dann der erhöhte Kautionsbetrag. In diesem Fall versichert sich auch der Mieter vor hohen Finanzbelastungen nach dem Auszug. Ein anderes Beispiel ist die Teilung eines Raumes um zusätzliche Kinderzimmer zu erhalten. Auch in einem solchen Fall ist der Urzustand bei Auszug wieder herzustellen.

Das Kautionskonto – was ist zu beachten?

Früher wurde die Sicherheitsleistung häufig in bar übergeben und quittiert. Heute ist eine Überweisung die Regel. Die Mietkaution wird auf ein gesondertes Konto eingezahlt, das der Vermieter extra hierfür einrichten muss. Achten Sie darauf, das die Sicherheitsleistung nicht auf ein reguläres Vermögenskonto des Vermieters fließt! Mietkautionskonten können sein:

  • Pfändungssicheres Sparkonto
    In einigen Fällen legt der Vermieter ein Konto bei Banken oder Sparkassen an – ein sogenanntes verpfändetes Sparbuch. Das bedeutet: Sollte ein Schadensfall eintreten, dann kann der Vermieter über das angesparte Geld verfügen, ohne dass der Mieter hierzu sein Einverständnis geben muss.
  • Barkaution und Treuhandkonto
    Wird die Kaution in bar übergeben oder überwiesen, dann erfolgt die Einzahlung auf ein sogenanntes Treuhandkonto. Sollte der Vermieter insolvent werden, darf auf dieses Konto von seitens eines Konkursverwalters nicht zugegriffen werden. Damit haben Sie als Mieter die Sicherheit, dass das Geld nicht in die Konkursmasse gerät. Die Verwahrung einer Bargeld-Kaution ohne Konto ist nicht zulässig.
  • Aktien oder Wertpapiere
    Auch andere Formen der Kautionshinterlegung sind denkbar: Aktienfonds zum Beispiel. Da diese jedoch risikobehaftet sind, wird diese Form selten praktiziert. Auf jeden Fall müssen sich die Vertragsparteien sich vorher auf diese Anlageform geeinigt haben.

Jede Absprache in Sachen Mietkaution muss schriftlich erfolgen, damit sowohl Mieter als auch Vermieter rechtlich auf der sicheren Seite sind. Nach dem Auszug des Mieters, spätestens jedoch nach sechs Monaten, ist die Mietkaution vom Vermieter zurückzuerstatten. Dies gilt auch für eventuell angefallene Zinsen.

Kein Geld für die Mietkaution? Es gibt Lösungen!

Steigende Mietpreise, insbesondere in Ballungsräumen, wirken sich nicht nur auf die Betriebs- und Nebenkosten der Wohnung aus, sondern auch auf die Mietkaution. Für Mieter mit geringem oder keinem finanziellen Puffer kann dies schnell zum Problem werden. Der Umzug in eine neue Wohnung kostet viel Geld. Neben den Kosten, die durch neue Möbel oder Umzugsfirmen entstehen können, ist die vom Eigentümer geforderte Mietkaution eine besondere Belastung. Denn die drei Monatsnettomieten können sich schnell zu einem vierstelligen Euro-Betrag aufaddieren. Aber es gibt andere Möglichkeiten:

Eine davon ist das Hypotheken-Sparbuch, das Experten allerdings nicht empfehlen, da es oft Probleme bereitet. Eine bessere Alternative sind Bürgschaften für Mietkautionen. Anders als üblich erhält der Vermieter hier einen sogenannten Sicherungsschein, der ihn vor den finanziellen Schäden von Mietausfall oder Mietrückständen schützt. Bei einer Absicherung über Bürgschaften entfällt allerdings der Anspruch des Kautionsstellers auf eine Verzinsung.

Wichtig zu wissen: Der Vermieter entscheidet, inwieweit er Bürgschaften akzeptiert.

Auch wenn Bürgschaften die üblichen Sicherheitseinlagen ersetzen können, haben Mieter keinen gesetzlichen Anspruch darauf. Der Vermieter muss die Bürgschaft nicht akzeptieren und kann auf die Einzahlung der Kaution bestehen.

3 Formen von Bürgschaften – der Unterschied liegt im Detail

Es gibt verschiedene Formen von Bürgschaften: Ausfall-, Miet- sowie selbstschuldnerische Bürgschaften. Nicht in jedem Fall ist der Vermieter Gläubiger und der Mieter Schuldner. Der Bürge geht eine finanzielle Verpflichtung ein, die weitreichende Konsequenzen nach sich ziehen kann. Deshalb sollte eine Bürgschaft nie leichtfertig gleistet werden.

Der Mieter bleibt Schuldner – Ausfallbürgschaft
Bei dieser Form greift der Gläubiger zunächst auf den Schuldner zurück. Erst wenn dieser die Voraussetzungen nicht erfüllen kann und die gerichtlichen Verfahren, einschließlich der Zwangsvollstreckung, erfolglos bleiben, kann sich der Gläubiger endgültig an den Bürgen wenden.

Der Bürge zahlt zuerst – Selbstschuldnerische Bürgschaft
Anders als bei der Ausfallbürgschaft: Der Gläubiger kann den Bürgen hierbei unmittelbar in Anspruch nehmen, ohne einen langwierigen Rechtsweg durchlaufen zu müssen. Theoretisch spielt es keine Rolle, ob der Schuldner selbst zahlen könnte. Bei dieser Form der Bürgschaft wird der Verzicht auf den Einwand der Vorabklage häufig im Bürgschaftsvertrag festgehalten. Wird aber der Vorabklage widersprochen, kann der Bürge die Zahlung verweigern, bis der Vermieter die Zwangsvollstreckung gegen den Mieter durchsetzt. Gelingt dies dann nicht, muss der Bürge zahlen, da er auf seinen Widerspruch verzichtet hat.

Private Bürgen sollten eventuelle Forderungen aus der geleisteten Bürgschaft nach Möglichkeit nicht auf ein erstes Anfordern hin anerkennen. Die erste Aufforderung bedeutet, dass die Rechte des Gläubigers nicht eingesehen werden können, sondern vom Bürgen sofort bezahlt werden sollten. Wenn der Anspruch rechtswidrig ist, bleibt zur Abwehr der Ansprüche nur der Gang zum Gericht.

Die Mietbürgschaft als Königsweg

Vereinbaren die Mietparteien anstelle einer Mietkaution eine Mietbürgschaft, übernimmt ein Bürge die Verpflichtungen des Mieters gegenüber dem Gläubiger (d.h. dem Vermieter oder Verwalter). Diese Formen der Mietbürgschaft kommen infrage:

  • Privatbürgschaft
  • Bürgschaften bei Banken oder Versicherungen
  • Einlagensicherung oder Mietkautionsversicherung

Wenn der Mieter Miete oder Nebenkosten nicht zahlen kann oder Schäden an der Wohnung verursacht, wird der Bürge zunächst in Anspruch genommen und für den finanziellen Ausgleich sorgen müssen. Dies ergibt sich allein aus der Bürgschaftsverpflichtung, auch wenn der Bürge keine Partei des Mietvertrags ist.

Gerade bei Schülern oder Studenten übernehmen oft die Eltern diese Rolle. Auch gute Freunde, der Arbeitgeber oder andere Privatpersonen können bürgen. Die eleganteste Form ist Stellung einer Bürgschaft durch eine Versicherung oder Bank. Für die Übernahme einer Bürgschaftsverpflichtung können Bürgen einen finanziellen Ausgleich – die sogenannte Avalgebühr – verlangen.

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Die Mietkaution dient der finanziellen Absicherung des Vermieters. Sind nach Auszug keine Schäden an der Mietsache ausmachen, dann muss die Sicherheitsleistung zurückerstattet werden. Hierbei gibt es einige Besonderheiten: Zunächst einmal muss schriftlich festgestellt werden, dass Sie die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand verlassen haben. So sichern sich beide Parteien rechtlich ab.

Der Vermieter oder sein Verwalter sollten die Wohnung gründlich besichtigen, bevor er die Mietkaution an den Mieter zurückerstattet. Üblicherweise findet die Besichtigung am Auszugstag und zusammen mit der Schlüsselübergabe statt. Die Wohnung ist zu diesem Zeitpunkt bereits leergeräumt und entsprechend der Vorgaben im Mietvertrag renoviert. Für beide Parteien ist es empfehlenswert, eine Begleitperson hinzuzuziehen, damit bei eventuellen Absprachen Zeugen vor Ort sind.

 Halten Sie die Ergebnisse der Besichtigung in einem kurzen Übergabeprotokoll fest. Das Protokoll sollte dann von Mieter und Inhaber unterschrieben werden. Auf diese Weise werden nachträgliche Beanstandungen vermieden. Stellt der Vermieter bei dieser Begehung fest, dass die Mietsache Beschädigungen aufweist, kann er einen Teil des Geldes einbehalten.

Wichtig zu wissen: Der Wohnungseigentümer ist gesetzlich verpflichtet, Ansprüche vor dem Beginn einer Instandsetzung oder gar Renovierung bei Ihnen geltend zu machen. Wird diese Ankündigung versäumt, dürfen keine Abzüge erfolgen.

Schon beim Einzug an den Auszug denken!

Denken Sie schon vor Einzug in eine neue Wohnung bereits an eine spätere Übergabe. Um Unstimmigkeiten zu vermeiden, sollte vor Beginn des Mietverhältnisses eine erste Besichtigung mit einer Auflistung aller vorhandenen Schäden stattfinden. Das gilt vor allem für alle Defekte wie beispielsweise Risse in Fliesen, undichte Fenster und Türen oder lockere Türgriffe, Flecken auf Tapeten oder Teppiche. Diesen kleinen Dinge schenkt man häufig keine Beachtung, beim Auszug können sie dann aber zum Streitfall werden.

Zur eigenen Absicherung fertigen Sie Fotos mit eingeblendeter Datumsangabe an. Achten Sie auch auf dunkle Bereiche an den Wänden, da diese häufig mit Feuchtigkeit zusammenhängen. Der Vermieter wird seinerseits bei einem Auszug ebenfalls darauf achten, da eine ungenügende Lüftung der Wohnung Feuchtigkeit und Schimmel nach sich ziehen können. In einem solchen Fall haftet dann der Mieter.

Der Vermieter stellt Schäden fest – was nun?

Werden bei der Wohnungsinspektion Beeinträchtigungen festgestellt, dann hat der Mieter verschiedene Möglichkeiten:

  • Er bittet den Inhaber um einen Kostenvoranschlag bezahlt den geforderten Betrag.
  • Der Mieter bietet an, die Mängelbeseitigung selbst durchzuführen. In diesem Fall wird ein neuer, sehr zeitnaher Übergabetermin vereinbart. Ist das Mietverhältnis bereits beendet, müssen weitere Unkosten wie ein Mietausfall ebenfalls ausgeglichen werden.
  • Der Mieter kann selbst ein Unternehmen mit der Instandsetzung beauftragen und bezahlen.
  • Die Reparatur wird von dem Kautionsbetrag gezahlt. Reicht dieser nicht aus, müssen die Differenzen ebenfalls von der Mietpartei getragen werden. Bleibt ein Restbetrag übrig, dann erhält der Mieter diesen nach der Renovierung zurückerstattet.

Der Mieter (und seine hinterlegte Kaution) haften in diesem Zusammenhang für:

  • Schäden an allen Mietgegenständen (Wohnung, Einbauten, Einrichtungen)
  • Unsachgemäße Renovierungsarbeiten
  • Schönheitsreparaturen

Unbezahlte Betriebsausgaben und ausstehende Mieten – darf die Kaution einbehalten werden?

Die Kaution wird nicht nur bei Schäden an der Wohnung herangezogen. Auch ausstehende Betriebskosten, unbezahlte Nebenkosten oder nicht entrichtete Mieten können mittels der Sicherheitsleistung ausgeglichen werden. Der Vermieter kann den Kautionsbetrag für folgende Kosten verwenden:

  • Während der Mietzeit aufgelaufene Mietrückstände. Dazu gehören auch solche Fälle, in denen der Mieter nach Kündigung der Wohnung für die Restlaufzeit des Mietverhältnisses keine Miete mehr zahlt.
  • Der Mieter die Wohnung zu spät zurückgibt: Wenn beispielsweise der Mietvertrag Ende Mai endet, der Mieter die Schlüssel aber erst am 5. Juni zurückgibt, kann der Vermieter Nutzungsentschädigung und gegebenenfalls weiteren Schadensersatz verlangen.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH-Az.: VIII ZR 36/12) darf die Kaution allerdings nur und ausschließlich mit Forderungen aus dem Mietvertrag verrechnet werden. Andere Forderungen des Vermieters (auch wenn diese tituliert oder anderweitig gerichtlich anerkannt sind) dürfen nicht mit dem hinterlegten Geld verrechnet werden.

Vermieter müssen angemessene Fristen einhalten

Der Vermieter hat das Recht, vor Rückzahlung der Mietkaution eine angemessene Überprüfungs- und Bedenkzeit zu setzen. In dieser Frist kann er prüfen, ob die Wohnung beschädigt oder die Stromrechnung offen ist. Es gibt hier keinen gesetzlich vorgeschriebenen Abrechnungszyklus.

In der Vergangenheit haben die Gerichte je nach den konkreten Umständen unterschiedliche Entscheidungen getroffen. In der Regel wird empfohlen, die Kautionseinlagen drei bis sechs Monaten nach Auszug zurückzuerstatten. Nach dem Ablauf von sechs Monaten kann der Mieter Klage einreichen.

Sechs Monate nach Auszug – Haftung erlischt?

Auch aus einem anderen Grund ist es wichtig, die oben genannten Fristen einzuhalten. Nach dem BGB ist eine Beanstandung von Wohnschäden nach sechs Monaten nicht mehr zulässig. Dies bedeutet, dass der Vermieter nach Ablauf der Frist den Kautionsbetrag nicht mehr in Anspruch nehmen darf.

Beispiel: Bei Rückgabe der Mietsache am 1. August kann der Vermieter Schadenersatz nur vor dem 31. Januar des Folgejahres geltend machen. Ab dem 1. Februar sind wäre die Haftung des Mieters beendet und der Vermieter hat keine Ansprüche mehr und darf die Kaution nicht mehr kürzen.

9 wichtige Fakten zur Mietkaution im Überblick:

  • Die Kaution darf nicht höher als drei Monatsmieten sein.
  • Die Berechnungsgrundlage ist ausschließlich die Kaltmiete
  • Die Höhe der Sicherheitsleistung wird vor Mietantritt und vertraglich festgelegt.
  • Die Kaution kann in bis zu drei Raten gezahlt werden.
  • Die Mietkaution muss zinsbringend angelegt werden.(Sofern dies in der heutigen Marktlage möglich ist.)
  • Bürgschaften stellen eine Alternative dar, die vom Vermieter aber nicht zwingend akzeptiert werden muss.
  • Der Vermieter muss die Kaution auf ein insolvenzsicheres Konto deponieren.
  • Die Zinshöhe und die Bank, bei der sich das Konto befindet, kann nicht vom Mieter bestimmt werden.
  • Spätestens sechs Monate nach Vertragsende muss die Kaution zurückgezahlt werden.