von Jan
Redakteur bei Finanzleser.de
10. Juni 2026
Inhaltsverzeichnis
Ferienwohnung steuerlich absetzen: So sparen Sie Steuern
Eine Ferienwohnung steuerlich abzusetzen ist rechtlich möglich, abhängig von Art und Umfang der Nutzung. Ob Sie mit Ihrer Ferienwohnung Steuern sparen können, hängt davon ab, wie Sie das Objekt nutzen. Die steuerliche Behandlung unterscheidet sich grundlegend zwischen reiner Selbstnutzung, ausschließlicher Vermietung und gemischter Nutzung. Seit 2026 gelten neue Regelungen und höhere Grenzwerte.
Kann man eine Ferienwohnung von der Steuer absetzen?
Die Absetzbarkeit von Ferienwohnungen richtet sich vollständig nach der Nutzungsart.
Bei reiner Selbstnutzung können Sie lediglich haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen begrenzt absetzen. Die Abschreibung des Gebäudes ist nicht möglich.
Bei Vermietung können Sie Kosten mit der Ferienhausvermietung zusammenhängend absetzen – vorausgesetzt, Sie haben die notwendige Einkunftserzielungsabsicht. Das Finanzamt prüft, ob Sie tatsächlich Gewinn erzielen wollen oder ob es sich um Liebhaberei handelt.
Bei gemischter Nutzung müssen die Ausgaben anteilig aufgeteilt werden. Je mehr Sie selbst nutzen, desto weniger lässt sich steuerlich geltend machen.
Ferienwohnung ausschließlich vermietet: Vollständiger Kostenabzug
Wird die Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Gäste vermietet, profitieren Sie von maximalen Steuervorteilen. Die Werbungskosten können in voller Höhe geltend gemacht werden – auch für Leerstandszeiten, solange die Wohnung zur Vermietung bereitsteht.
Vollständig absetzbare Kosten:
- Schuldzinsen für die Finanzierung
- Abschreibungen (AfA) für Gebäude und Einrichtung
- Reparaturkosten und Modernisierungen
- Versicherungsbeiträge
- Vermittlungsgebühren (Airbnb, Booking.com)
- Grundsteuer und Erschließungskosten
Gemischte Nutzung: Anteiliger Abzug nach Nutzungstagen
Wer die Ferienwohnung teilweise selbst nutzt, kann Werbungskosten nur anteilig absetzen. Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der tatsächlichen Vermietungs- und Eigennutzungszeiten.
Sie müssen detailliert dokumentieren, an welchen Tagen die Wohnung vermietet war und zu welchem Preis.
| Kostenart | Absetzbarkeit |
|---|---|
| Reine Vermietungskosten | 100% |
| Gemischte Kosten | Anteilig nach Nutzungstagen |
| Reine Eigennutzung | 0% |
| Leerstand | Hälftig aufgeteilt |
Wird die 75-Prozent-Vermietungsquote nicht erreicht, kann das Finanzamt eine Totalüberschussprognose über 30 Jahre fordern.
Nur Selbstnutzung: Minimale Steuersparmöglichkeiten
Bei reiner Eigennutzung sind die steuerlichen Möglichkeiten begrenzt. Sie können nutzen:
- Handwerkerleistungen: 20% der Arbeitskosten, maximal 1.200 Euro jährlich
- Haushaltsnahe Dienstleistungen: 20% der Kosten, maximal 4.000 Euro jährlich
- Gartenarbeiten und Reinigung: Als haushaltsnahe Dienstleistungen absetzbar
Die Abschreibung des Gebäudes ist bei Selbstnutzung nicht möglich. Nur Vermieter können Immobilien abschreiben.
Absetzbare Werbungskosten im Detail
Vermieter einer Ferienwohnung können folgende Aufwendungen geltend machen: Reinigung, Werbung, Reparaturen, Vermittlungsgebühren, Schuldzinsen, Grundsteuer, Abschreibungen und Versicherungen.
Neue AfA-Sätze für 2026:
| Baujahr | AfA-Satz | Jährliche Abschreibung* |
|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5% | 7.500€ |
| 1925-2022 | 2,0% | 6.000€ |
| Ab 2023 | 3,0% | 9.000€ |
*Bei 300.000€ Gebäudewert
Seit 2026 ist zusätzlich die degressive Abschreibung mit 5% auf den Restwert für Neubauten (01.10.2023 – 30.09.2029) möglich.
Die 75-Prozent-Regel: Mindestauslastung
Die wichtigste Regel für die Anerkennung der Einkunftserzielungsabsicht ist die Mindestauslastung. Das Finanzamt geht davon aus, dass Sie Gewinn erzielen wollen, wenn die Ferienwohnung mindestens 75% der ortsüblichen Vermietungszeit belegt ist.
Sind beispielsweise andere Ferienwohnungen am Ort durchschnittlich an 200 Tagen vermietet, muss Ihre Wohnung an mindestens 150 Tagen ebenfalls vermietet sein. Diese Informationen erhalten Sie beim Tourismusverband Ihres Ortes.
Entscheidend ist die langfristige Betrachtung über drei bis fünf Jahre, nicht einzelne Jahre.
Neue Regelungen für 2026
Das Jahr 2026 bringt wichtige Änderungen:
Kleinunternehmerregelung: Die Umsatzgrenzen wurden ab Januar 2025 erhöht auf 25.000 Euro im Vorjahr und 100.000 Euro im laufenden Jahr – deutlich höher als die bisherigen Grenzen von 22.000 und 50.000 Euro.
EU-Registrierungspflicht: Ab 20. Mai 2026 gilt das Kurzzeitvermietungs-Daten-Gesetz. Wer eine Ferienwohnung über Airbnb, Booking.com oder ähnliche Plattformen anbietet, benötigt eine offizielle Registrierungsnummer, die im Inserat sichtbar angegeben werden muss.
Abschreibung: Die 3%-AfA für Neubauten ab 2023 und die degressive AfA verbessern die Rahmenbedingungen erheblich.
Fazit
Die steuerliche Absetzbarkeit einer Ferienwohnung hängt vollständig von der Nutzungsart ab. Bei ausschließlicher Vermietung mit nachgewiesener Einkunftserzielungsabsicht können Sie alle Kosten vollständig geltend machen. Die neue 3%-AfA und erhöhten Grenzen verbessern die Bedingungen. Bei gemischter Nutzung ist eine anteilige Aufteilung erforderlich. Eine Mindestauslastung von 75% der ortsüblichen Vermietungszeit ist für die Anerkennung der Gewinnerzielungsabsicht notwendig. Reine Selbstnutzer können lediglich begrenzt haushaltsnahe Dienstleistungen absetzen. Die ab Mai 2026 geltende Registrierungspflicht erfordert sorgfältige steuerliche Planung und professionelle Beratung.
