Versicherungen für Vermieter und Verwalter

Versicherungen kosten Geld und verursachen Verwaltungsarbeit. Keiner mag sie wirklich und doch sind sie notwendig. Als Vermieter eigenen Haus- und/oder Grundstückseigentum oder als Verwalter steht man in der Verantwortung und teilweise in gesetzlicher Verpflichtung, für die angemessene Versicherung der Immobilien zu sorgen. In Krisensituationen zeigt sich dann, ob richtig abgesichert und versichert worden ist.

Doch welche Versicherungen für Vermieter und Verwalter sind wirklich erforderlich? Wofür stehen die jeweiligen Assekuranz-Produkte und was genau wird durch sie versichert? Hier werden die sieben wichtigsten Versicherungen in Zusammenhang mit Vermietung, Verpachtung und Verwaltung von Häusern und Grundstücken vorgestellt und erklärt:

Versicherungen für Vermietung, Verpachtung und Verwaltung von Häusern und Grundstücken

Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Beiräte einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG)

Die Gemeinschaft aller Eigentümer einer Wohnimmobilie wählt turnusmäßig Beiräte in den Verwaltungsrat. Aufgabe dieser Beiräte ist die Prüfung und Kontrolle der eingesetzten Hausverwaltung.

Dazu gehören:

• Prüfung der Betriebskostenabrechnungen, die durch externe Dienstleister oder durch die Hausverwaltung erstellt wurden
• Prüfung von Angeboten, Kostenvoranschlägen und Rechnungen bei Gebäudesanierungsmaßnahmen, Modernisierungen,Reparaturen, Anbauten
• Prüfung des jährlichen Wirtschaftsplanes
• Prüfung aller Maßnahmen, ob diese im korrekten Einklang mit den Beschlüssen der Eigentümerversammlung sind
• Prüfung aller Maßnahmen, ob diese legal im Sinne geltender Gesetze und Verordnungen stehen.

Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung tritt ein, wenn regulär gewählten und ordentlich bestellten Verwaltungsbeiräte Fehler bei der Prüfung und Kontrolle machen. Wer die Aufzählung der Pflichten dieser Beiräte liest, dem wird schnell klar, welche Vermögensschäden entstehen können, wenn die Prüfungsaufgaben fehlerhaft ausgeführt werden.

Die Bereitschaft eine Aufgabe als Beirat zu übernehmen – in aller Regel zudem ohne jede Bezahlung – hat in den letzten Jahren rapide nachgelassen. Es gibt Wohnimmobilien in denen nur ein „Not-Beirat“ agiert, da sich kein Eigentümer die Verantwortung und das Risiko aufladen möchte.

Die Lösung des Problems ist die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Beiräte. Die ehrenamtlichen Mitglieder des Verwaltungsrates werden durch diese Versicherung von ihrer persönlichen Haftung freigestellt und haften nicht mehr mit ihrem Privatvermögen. Erfahrungsgemäß erhöht der Abschluss der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Beiräte die Bereitschaft zur Mitarbeit im Verwaltungsrat erheblich.

Um bei Abschluss eine Unterversicherung zu verhindern, empfiehlt sich die fachmännische Ermittlung der notwendigen Deckungssumme. Dazu gehört dann auch der Ausschluss des quotiellen Eigenbehalts. Nur durch diesen vertraglich garantierten Ausschluss wird gewährleistet, das auch die Schäden ersetzt werden, der einem Beiratsmitglied (durch seine eigenen Entscheidungen) selbst entstanden sind. Wird dieser Ausschluss nicht explizit vereinbart, werden für die Wohnungen der Beiräte keine Entschädigungsleistungen von der Versicherung erbracht.

Rechtsschutzversicherung (Vermieterrechtschutz)

Wo Menschen zusammen leben, menschelt es… Und das bedeutet, es kommt zu Konflikten und Streitigkeiten. Miteigentümer, Nachbarn, Ämter, Mieter: Durch widrige Umstände können sie alle zu juristischen Gegnern mutieren. Die Statistiken zeigen: Kein anderes Land in Europa verzeichnet so viele gerichtsanhängige Streitigkeiten rund um Immobilien und Grundstücken, wie Deutschland. Dazu kommen Prozesse die vor Finanz- und Verwaltungsgerichten ausgetragen werden müssen. Es geht dabei um Fragen der (einkommen)steuerlichen Bewertung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder um verschiedene Forderungen der öffentlichen Hand. Da wird beispielsweise um die fehlerhafte Berechnung von Erschließungskosten mit der Stadtverwaltung oder um die Kostenumlage für den Neubau oder die Sanierung der Kanalisation mit der zuständigen Landesbehörde gestritten.

Im Rechtsschutzversicherungsfall rund um eine Immobilie sollten folgende Kosten vom Assekuranzunternehmen erstattet werden:

• Kosten der juristischen Beratung, nach dem ein Rechtsschutzfall eingetreten ist
• Kosten einer Mediation durch anerkannte Streitschlichter oder Ombudsbeauftragte
• Kosten der anwaltlichen Beratung auf der Grundlage des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes (RVG, vormals BRAGO)
• Sämtliche Gerichtskosten (auch die Kosten, die bereits vor der Hauptverhandlung entstehen)
• Kosten die durch die Heranziehung von Zeugen entstehen.
• Kosten der eigenen oder der gerichtlich bestellten Sachverständigen/Gutachtern
• Gebühren, die durch Verwaltungsbehörden im Zusammenhang mit dem Rechtsstreit erhoben werden.
• Sämtliche Auslagen der gegnerischen Partei, wenn diese im Rechtsstreit obsiegt.
• Vorschüsse, Sicherheitsleistungen und sonstige Vorabkosten
• Nachgerichtliche Kosten, beispielsweise zur Durchsetzung eines Urteils mittels Gerichtsvollziehern (Beispiele: Zwangsräumung, Titelerwirkung, Pfändungsmaßnahmen)

Die Rechtsschutzversicherung unterstützt ihre Kunden dabei, die eigenen Rechte vor einem Gericht durchsetzen zu können oder unberechtigte Forderungen abzuwehren. Allerdings kann die Versicherung Fälle ablehnen, bei denen keine oder nur sehr geringe Erfolgsaussichten bestehen. In der Regel sehen die Verträge zu Rechtsschutzversicherungen vor, dass eine Wartezeit (meistens 3 Monate) nach Vertragsabschluss vergehen muss, bevor der volle Versicherungsschutz eintritt. Damit soll verhindert werden, dass eine Versicherung zu einem Zeitpunkt abschlossen wird, an dem für den Versicherungsnehmer bereits erkennbar ein juristischer Streitfall zu erwarten ist. Ebenso wenig tritt die Versicherung für Streitfälle ein, die bereits vor dem Abschluss des Versicherungsvertrages anhängig waren

Gewässerschadenhaftpflichtversicherung

Als Eigentümer oder Verwalter einer Immobilie kann es dazu kommen, dass man für Schäden die durch Auslaufen von Heizöl aus dem zum Haus gehörenden Tank verantwortlich gemacht wird. In der normalen, herkömmlichen Haftpflichtversicherung ist dieser Fall zwar abgesichert, aber nur bis zu einer gewissen Größe des Tanks – in der Regel bis zu einem Fassungsvermögen von 10.000 Litern. Schon bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten wird diese Tankgröße aber meistens überschritten.

Ein Tropfen Öl kann eine Million Liter Wasser verunreinigen. In der Nähe der Immobilie liegende Flüsse, Teiche und sonstigen Gewässer sind akut gefährdet. Besonders heikel (und teuer) wird es, wenn die schwarze Flüssigkeit bis zum Grundwasser durchsickert. Der GAU tritt ein, wenn das betroffene Gebiet in einem Grundwasserschutzgebiet liegt. Doch austretendes Heizöl hat ein negatives Schadenspotenzial, das weit größer ist, als die Verunreinigung von Gewässern. Auch der Boden, in den das schwere Öl einsickert, wird unrettbar geschädigt, muss durch Spezialfirmen abgetragen und als Sondermüll entsorgt werden. Die chemische Zusammensetzung des Öls führt dazu, dass die Partikel tief in die Poren von Mauern und Steinen eindringen. In kurzer Zeit können Hauswände und Kellerböden, aber auch alle Einrichtungsgegenstände durch das diffundierende Öl zu einem schweren und überaus teuren Sanierungsfall werden.

Doch selbst wenn die Folgeschäden nicht in dieser Schwere eintreten, ist das in der Regel dem Einsatz von Spezialeinheiten der Feuerwehr zu verdanken. Und ein solcher Einsatz, bei dem Spezialmaschinen und chemische Mittel zur Neutralisierung und Absorption des Öl verwendet werden, ist extrem kostspielig. Nach dem Verursacherprinzip haften die Hauseigentümer, beziehungsweise die Verwaltung.

Die Gewässerschadenhaftpflichtversicherung deckt mehr Schäden ab, als ihr Name vermuten lässt. Ein besserer Name wäre eigentlich Ölschadenhaftpflichtversicherung, denn folgende Schäden werden von den Assekuranzen übernommen.

Bei der Auswahl der richtigen Versicherung sollten diese Standards nicht unterschritten werden:

• Sämtliche Folgeschäden, der durch die Ölverschmutzung hervorgerufenen Veränderung der biologischen, chemischen und physikalischen Gegebenheiten eines Gewässers. Dazu gehören auch die Kosten für alle notwendigen Maßnahmen, die zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes vor dem Schadensfall, erforderlich sind.
• Alle Aufwendungen für notwendige Gutachter und Sachverständigen
• Sämtliche Kosten, die durch Einsätze von Feuerwehren oder anderen Spezialkräften entstehen. Dies gilt auch dann, wenn diese Einsätze erfolglos bleiben.
• Die Übernahme sämtlicher Sanierungskosten, die durch das Eindringen von Heizöl in die Bausubstanz notwendig geworden sind. Das heißt, hier wird über das Prinzip der normalen Haftpflichtversicherung hinaus, auch bei sogenannten Eigenschäden, vom Versicherungsunternehmen Ersatz geleistet.

Auch beim Abschluss dieser Versicherung sollten Experten zurate gezogen werden. Die Deckungssumme sollte ein Fachmann ermitteln, da sonst schnell die Gefahr der Unterversicherung besteht. Als minimale Deckungssumme werden 3 Millionen Euro empfohlen.

Wohngebäudeversicherung

Die wohl älteste Form der Immobilienversicherung ist die Feuerversicherung. An ihre Stelle ist die moderne Wohngebäudeversicherung getreten. Sie versichert Haupt- und Nebengebäude gegen elementare Schäden, die durch Leitungswasser, Sturm, Hagel, Blitzeinschlag und Feuer entstehen können. Im Schadensfall bezahlt der Versicherungskonzern für Reparaturarbeiten oder gar für einen kompletten Abriss und  Wiederaufbau.

Für privat genutzte Wohnimmobilien nebst Garagen, Gartenhäusern und Geräteschuppen wird die Wohngebäudeversicherung von Experten dringend empfohlen. Ist das Haus mit einem Bankdarlehen belastet, verlangt das Kreditinstitut eine fortlaufende und ausreichende Absicherung.

Für vermietete Wohnhäuser empfiehlt sich die Erweiterung der Standardversicherung mit sinnvollen Zusatzmodulen. Versicherungsexperten sollten die potenziellen Gefahren analysieren und die richtigen Ergänzungen empfehlen. Hier einige Risiken, die mit der normalen Gebäudeversicherung nicht versichert sind, aber gegen eine höhere Versicherungsprämie mit aufgenommen werden können:

• Frostschäden an Wasser- und Abwasserrohren
• Rohrbrüche an Abwasserrohren
• Erdbeben, Erdrutsche
• Vulkanausbrüche
• Schneedruck auf Dächern
• Ausfall von Haustechnik
• Absturz des Fahrstuhls
• Mietausfall, Mietverlust (Betriebsausfall)
• Unbekannte Gefahren (Überschallflugzeug zerstört Dächer und Fenster, Tunnelarbeiten verursachen Risse, große Gegenstände fallen auf das Gebäude etc.)

Berufshaftpflichtversicherung für Verwalter

Wer keine Fehler macht, arbeitet auch nicht. Doch Fehler können manchmal leicht behoben werden und manchmal in den wirtschaftlichen Ruin führen. Schon kleine Unachtsamkeiten, beispielsweise beim Abschluss von Verträgen, können negative Auswirkungen haben, die einen immensen finanziellen Schaden nach sich ziehen. Selbst wenn der Hausverwalter korrekt gearbeitet hat, können andere Vertragsparteien versuchen ihn unberechtigterweise in Anspruch zu nehmen.

Für alle diese Fälle tritt die Berufshaftpflichtversicherung für selbständige Verwalter ein. Bereits 2018 hat der Gesetzgeber dies zu einer Voraussetzung für die Ausübung der Tätigkeit von Immobilienverwaltern gemacht. Allerdings halten Experten die vorgeschriebene Deckungssumme von 500.000 Euro für zu niedrig und empfehlen mindestens 2 Millionen Euro abzusichern.

Hier einige Gefahren, die durch diese Versicherung abgedeckt werden müssen:

• Vertragsfehler (z. B. eine versehentliche Doppelvermietung)
• Ungenügende Aufsicht von Bautätigkeiten und Renovierungsmaßnahmen
• Fehlerhafte Abrechnungen
• Beauftragung von überteuerten Dienstleistungen
• Versäumnisse von Terminen und Fristen
• Ungenügende Winterdienste
• Fehlende oder unzureichende Beleuchtungen im Innen- und Außenbereich
• Verstöße gegen die Datenschutz-Grundverordnung

Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Wohl eine der wichtigsten Versicherungen für Haus- und Grundstückseigentümer. Liegt das Miethaus nicht unmittelbar in der Nähe des eigenen Wohnhauses, ist eine ständige Beaufsichtigung unmöglich. Zur Gefahrenprävention wäre eine 24-Stunden-Überwachung notwendig, denn die entsprechende Gesetzeslage ist eindeutig. Für alle Schäden, die durch die Immobilie anderen Parteien zugefügt wird, haftet der Besitzer im vollen Umfang, und zwar mit seinem gesamten Privatvermögen.

Eine vom Wind gelockerte Dachrinne löst sich und fällt 10 Meter tief auf einen Passanten, der gerade am Haus vorbeiläuft. Tragische Verkettung von Ereignissen, die den Eigentümer in den finanziellen Ruin treiben können.

Dies sind die Gefahren, die eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abdeckt:

• Sämtliche Schäden an Personen und Sachen, die durch Grundstücke und den darauf befindlichen Gebäuden verursacht werden
• Schäden, die durch gemeinschaftliches Eigentum (Mietshaus mit mehreren Eigentümern) verursacht werden (Gemeinschaftsraum, Hofbereich, Dach, Treppenhaus)
• Schäden, die während Arbeiten (Renovierungen, kleine Umbauten) an der Immobilie anderen Personen oder Sachen zugefügt werden

Vor dem Abschluss der Haushaftpflicht sollte, die bestehende Privathaftpflichtversicherung (sofern diese vorhanden ist) geprüft werden, um unnötige Doppelversicherungen zu vermeiden. Einige Privathaftpflichtversicherer bieten bereits inkludierten Schutz für vermieteten Wohnraum in einer selbstgenutzten Immobilie an. Auch einzelne Eigentumswohnungen können bereits über die bestehende Police versichert sein.

Glasbruchversicherung

„Brauchen wir nicht – so eine Extraversicherung gegen Glasbruch. Wir haben eine Hausratversicherung“ Viele Gebäude- und Hausratversicherungen, die vor einigen Jahren abgeschlossen wurden, ersetzen in der Tat zerbrochenes Glas, das fest mit dem Gebäude verbunden ist. Doch diese Versicherungen zahlen nur, wenn der Glasbruch durch Sturm, Feuer oder Hagel verursacht wurde. Scheiben von installierten Sonnenkollektoren sind nicht versichert ebenso wie Ceranfelder auf Elektroherden.

Eine separate Glasbruchversicherung gilt für:

• Alle Fensterglasflächen
• Glasbausteine und Platten und Spiegel aus Glas
• Scheiben und Lichtkuppeln aus Kunststoffglas/Plexiglas
• Glaselemente an Sonnenkollektoren oder Solarzellen
• Glaskeramik (z.B. Kochfelder aus Ceran)

Der große Unterschied zur Hausratversicherung ist allerdings: Der Versicherer fragt im Schadensfall nicht, was die Ursache des Glasbruchs war. Sie leistet unabhängig davon, ob die Fensterscheibe vom Sturm eingedrückt wurde oder durch einen Fußball.