Mietvertrag


Mietvertrag 2019 zum Mietverhältnis der Mietparteien


Ein Mietverhältnis kann erst dann entstehen, wenn Vermieter und Mieter einen Mietvertrag 2019 schließen, was sie in der Regel sowohl schriftlich als auch mündlich tun können. Ein schriftlicher Vertrag ist allerdings Voraussetzung, wenn es sich um einen Zeitmietvertrag über mehr als ein Jahr, einen Mietvertrag mit Verzicht auf das Kündigungsrecht oder einen Staffel- und Indexmietvertrag handelt. 

Allgemein haben die Vertragsparteien viel Spielraum bezüglich der Inhalte im Mietvertrag, solange diese keine gesetzlichen Verstöße mit sich bringen. Die konkrete Wohnung die Höhe der Miete und der Beginn des Mietverhältnisses sind allerdings Pflichtinhalte in einem Mietvertrag. Oftmals kommen Formularmietverträge zum Einsatz, bei denen schon diverse Klauseln vorgeschrieben sind und der Verständlichkeit des Vertrags dienen sollen.

Zulässige Miethöhe im Mietvertrag 2019

Auf die Miethöhe hat die Mietstruktur, die im Vertrag festgelegt wird, Auswirkungen. Es kann entweder so geregelt sein, dass Betriebs- und Heizkosten beispielsweise im Voraus gezahlt werden, oder dass diese Kosten in der Grundmiete eingeschlossen sind. Abgesehen von zwei Ausnahmen, liegt es dem Vermieter und Mieter völlig frei, in welcher Höhe sich die Miete bewegen soll.

Eine der Einschränkungen dabei ist die Mietpreisbremse, die es seit dem Jahr 2015 in den folgenden Gemeinden gibt: Aachen, Bielefeld, Bocholt, Bonn, Brühl, Düsseldorf, Erkrath, Frechen, Hürth, Kleve, Köln, Langenfeld (Rheinland), Leverkusen, Meerbusch, Monheim am Rhein, Münster, Neuss, Paderborn, Ratingen, Siegburg, St. Augustin, Troisdorf. Diese Mietpreisbremse beinhaltet, dass sollte eine Wohnung neu vermietet werden, der Mietpreis die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10% übersteigen darf.

Dies ist auch bei Neubauwohnungen seit dem Jahr 2014 der Fall, die erstmalig zur Vermietung stehen. Vermieter müssen Mietern auf Wunsch Auskunft über die zulässigen Miethöhen geben und sind zu Rückzahlungen verpflichtet, wenn nachgewiesen werden kann, dass sie dies bezüglich unehrlich waren. In gewissen Situationen sorgt eine Miete, die über 20% der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, für ein Bußgeld durch eine Ordnungswidrigkeit. Eine solche Situation ist dann gegeben, wenn der Vermieter die Miete soweit erhöht hat, weil ihm bekannt ist, dass Wohnungsmangel herrscht.

Staffel- und Indexmiete im Mietvertrag

Eine Staffelmiete bedeutet, dass sie sich in regelmäßigen Abständen, die von Vermieter und Mieter schriftlich vereinbart werden, auf ebenfalls festgelegte oder um festgelegte Beträge erhöht. Diese Erhöhungen dürfen allerdings nicht in kleineren Abständen als einem Jahr erfolgen. Auch muss eine betragsmäßige Ausweisung der Erhöhung stattfinden, sodass die bloße Angabe von Prozentsätzen an dieser Stelle nicht ausreicht. Mieter müssen sich allerdings nicht auf eine Staffelmiete einlassen. Diese können sie auch ablehnen und darüber hinaus haben sie das Recht, aus einem Staffelmietvertrag auszusteigen, wenn die Miete zu hoch geworden ist. Sollte im Mietvertrag stehen, dass innerhalb von vier Jahren nicht gekündigt werden darf, ist diese Vereinbarung gesetzlich nicht gültig. Zusätzlich können Vermieter die Miete nicht noch weiter erhöhen, um diese an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen.

Inwieweit sich die Miete bei der Indexmiete verändert, hängt von dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland ab, der vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Wie auch bei der Staffelmiete dürfen die Erhöhungen der Miete nicht in kleineren Abständen als einem Jahr vorgenommen werden und auch eine weitere Erhöhung der Miete zur Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen. Der Vermieter kann nur dann weitere Mieterhöhungen vornehmen, wenn er für Modernisierungsarbeiten aufgekommen ist, obwohl dies nicht in seinem Zuständigkeitsbereich lag. Anders als bei der Staffelmiete ist allerdings, dass es in Textform zur Änderung der Miete durch beide Vertragsparteien kommen muss.


Kostenmiete und Mieterhöhung bei preisgebundenen Wohnungen

Sozialwohnungen oder derartige aus öffentlichen Mitteln geförderte Wohnungen sind preisgebundene Wohnungen. Preisgebunden bedeutet, dass die Miete nur so hoch sein darf, dass sie die laufenden Aufwendungen wie Kapital- und Bewirtschaftungskosten ausgleicht. Nur durch eine Erhöhung dieser Kosten, darf der Vermieter auch die Wohnungsmiete erhöhen. Das gleiche gilt für die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen und für Nachforderungen. Kann der Vermieter eine Erhöhung rechtfertigen, muss er eine schriftliche Erklärung abgeben, aus der Rechnungen und Begründungen für die Erhöhung hervorgehen.

Ebenfalls in der Erklärung enthalten sein muss eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eine Zusatzberechnung zur letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung. Wollen Vermieter darüber hinaus weitere Nachweise für die Kostenerhöhungen sehen, muss der Vermieter ihnen diese zeigen. Vermieter haben immer bis zum 15. eines Monats Zeit, die Erklärung über die Mietpreiserhöhung herauszugeben. Nur dann wird die Änderung schon im darauf folgenden Monat durchgesetzt. Andernfalls verzögert sich dies um einen Monat. Außerdem können die Mieter nach dem Erhalt der Erklärung bis zum dritten des Monats mit der neuen Miete aus dem Mietvertrag aussteigen, wobei sie dann nicht dazu verpflichtet sind, die erhöhte Miete zu zahlen. Geförderte Wohnungen ab dem Jahr 2003 können eine Mieterhöhung bis zu höchstzulässigen Miete, die in der Förderzusage angegeben ist, erhalten.

Mietsicherheit im Mietvertrag

Eine vereinbarte Mietsicherheit sorgt dafür, dass im Fall von Mietausfällen oder Schadensersatzansprüchen eine Absicherung vorhanden ist. Dies ist laut Gesetz zwar erlaubt, jedoch nicht vorgeschrieben. Einigen sich Mieter und Vermieter auf eine Mietsicherheit, liegt die Aufgabe beim Mieter entweder einen Geldbetrag bereit zu stellen, eine Bankbürgschaft vorzulegen oder die Verpfändung oder Übereignung eines Sparbuchs vorzunehmen. Die Mietsicherheit ist allerdings auf das Dreifache der monatlichen Miete beschränkt und ist in der Regel auf drei gleichgroße Zahlungen aufgeteilt, wobei die erste am Anfang des Mietverhältnisses fällig wird. Sollten Mieter diese nicht zahlen, können sie fristlos gekündigt werden. Die Pflicht des Vermieters liegt dann darin, die Mietsicherheit gesondert anzulegen, sodass sie durch Zinsen erhöht werden kann.

Besteht das Mietverhältnis nicht länger und der Vermieter stellt keine Mängel an der Wohnung fest, muss er die volle Mietsicherheit an den Mieter zurückzahlen. Der Mieter hat in jedem Fall das Recht, die Sicherheit zurück zu erhalten, sodass auch neue Besitzer des Grundstücks zur Verantwortung gezogen werden können. Es ist nicht möglich, anstelle der Rückzahlung der Mietsicherheit die Miete zu erlassen. Mietsicherheiten im Fall von preisgebundenen Wohnungen vor dem Jahr 2003 dürfen nur für Schäden an der Wohnung und für Schönheitsreparaturen verwendet werden. Der Ausgleich von ausstehenden Mieten durch die Mietsicherheit ist in diesem Fall nicht gestattet.