Mietvertrag


Ein Mietverhältnis kann erst dann entstehen, wenn Vermieter und Mieter einen Mietvertrag schließen, was sie in der Regel sowohl schriftlich als auch mündlich tun können. Ein schriftlicher Vertrag ist allerdings Voraussetzung, wenn es sich um einen Zeitmietvertrag über mehr als ein Jahr, einen Mietvertrag mit Verzicht auf das Kündigungsrecht oder einen Staffel- und Indexmietvertrag handelt. 

Allgemein haben die Vertragsparteien viel Spielraum bezüglich der Inhalte im Mietvertrag, solange diese keine gesetzlichen Verstöße mit sich bringen. Die konkrete Wohnung die Höhe der Miete und der Beginn des Mietverhältnisses sind allerdings Pflichtinhalte in einem Mietvertrag. Oftmals kommen Formularmietverträge zum Einsatz, bei denen schon diverse Klauseln vorgeschrieben sind und der Verständlichkeit des Vertrags dienen sollen.

Zulässige Miethöhe im Mietvertrag

Auf die Miethöhe hat die Mietstruktur, die im Vertrag festgelegt wird, Auswirkungen. Es kann entweder so geregelt sein, dass Betriebs- und Heizkosten beispielsweise im Voraus gezahlt werden, oder dass diese Kosten in der Grundmiete eingeschlossen sind. Abgesehen von zwei Ausnahmen, liegt es dem Vermieter und Mieter völlig frei, in welcher Höhe sich die Miete bewegen soll.

Eine der Einschränkungen dabei ist die Mietpreisbremse, die es seit dem Jahr 2015 in den folgenden Gemeinden gibt: Aachen, Bielefeld, Bocholt, Bonn, Brühl, Düsseldorf, Erkrath, Frechen, Hürth, Kleve, Köln, Langenfeld (Rheinland), Leverkusen, Meerbusch, Monheim am Rhein, Münster, Neuss, Paderborn, Ratingen, Siegburg, St. Augustin, Troisdorf. Diese Mietpreisbremse beinhaltet, dass sollte eine Wohnung neu vermietet werden, der Mietpreis die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10% übersteigen darf.

Dies ist auch bei Neubauwohnungen seit dem Jahr 2014 der Fall, die erstmalig zur Vermietung stehen. Vermieter müssen Mietern auf Wunsch Auskunft über die zulässigen Miethöhen geben und sind zu Rückzahlungen verpflichtet, wenn nachgewiesen werden kann, dass sie dies bezüglich unehrlich waren. In gewissen Situationen sorgt eine Miete, die über 20% der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, für ein Bußgeld durch eine Ordnungswidrigkeit. Eine solche Situation ist dann gegeben, wenn der Vermieter die Miete soweit erhöht hat, weil ihm bekannt ist, dass Wohnungsmangel herrscht.

Staffel- und Indexmiete im Mietvertrag

Eine Staffelmiete bedeutet, dass sie sich in regelmäßigen Abständen, die von Vermieter und Mieter schriftlich vereinbart werden, auf ebenfalls festgelegte oder um festgelegte Beträge erhöht. Diese Erhöhungen dürfen allerdings nicht in kleineren Abständen als einem Jahr erfolgen. Auch muss eine betragsmäßige Ausweisung der Erhöhung stattfinden, sodass die bloße Angabe von Prozentsätzen an dieser Stelle nicht ausreicht. Mieter müssen sich allerdings nicht auf eine Staffelmiete einlassen. Diese können sie auch ablehnen und darüber hinaus haben sie das Recht, aus einem Staffelmietvertrag auszusteigen, wenn die Miete zu hoch geworden ist. Sollte im Mietvertrag stehen, dass innerhalb von vier Jahren nicht gekündigt werden darf, ist diese Vereinbarung gesetzlich nicht gültig. Zusätzlich können Vermieter die Miete nicht noch weiter erhöhen, um diese an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen.

Inwieweit sich die Miete bei der Indexmiete verändert, hängt von dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland ab, der vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Wie auch bei der Staffelmiete dürfen die Erhöhungen der Miete nicht in kleineren Abständen als einem Jahr vorgenommen werden und auch eine weitere Erhöhung der Miete zur Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen. Der Vermieter kann nur dann weitere Mieterhöhungen vornehmen, wenn er für Modernisierungsarbeiten aufgekommen ist, obwohl dies nicht in seinem Zuständigkeitsbereich lag. Anders als bei der Staffelmiete ist allerdings, dass es in Textform zur Änderung der Miete durch beide Vertragsparteien kommen muss.

Kostenmiete und Mieterhöhung bei preisgebundenen Wohnungen

Sozialwohnungen oder derartige aus öffentlichen Mitteln geförderte Wohnungen sind preisgebundene Wohnungen. Preisgebunden bedeutet, dass die Miete nur so hoch sein darf, dass sie die laufenden Aufwendungen wie Kapital- und Bewirtschaftungskosten ausgleicht. Nur durch eine Erhöhung dieser Kosten, darf der Vermieter auch die Wohnungsmiete erhöhen. Das gleiche gilt für die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen und für Nachforderungen. Kann der Vermieter eine Erhöhung rechtfertigen, muss er eine schriftliche Erklärung abgeben, aus der Rechnungen und Begründungen für die Erhöhung hervorgehen.

Ebenfalls in der Erklärung enthalten sein muss eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eine Zusatzberechnung zur letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung. Wollen Vermieter darüber hinaus weitere Nachweise für die Kostenerhöhungen sehen, muss der Vermieter ihnen diese zeigen. Vermieter haben immer bis zum 15. eines Monats Zeit, die Erklärung über die Mietpreiserhöhung herauszugeben. Nur dann wird die Änderung schon im darauf folgenden Monat durchgesetzt. Andernfalls verzögert sich dies um einen Monat. Außerdem können die Mieter nach dem Erhalt der Erklärung bis zum dritten des Monats mit der neuen Miete aus dem Mietvertrag aussteigen, wobei sie dann nicht dazu verpflichtet sind, die erhöhte Miete zu zahlen. Geförderte Wohnungen ab dem Jahr 2003 können eine Mieterhöhung bis zu höchstzulässigen Miete, die in der Förderzusage angegeben ist, erhalten.

Mietsicherheit im Mietvertrag

Eine vereinbarte Mietsicherheit sorgt dafür, dass im Fall von Mietausfällen oder Schadensersatzansprüchen eine Absicherung vorhanden ist. Dies ist laut Gesetz zwar erlaubt, jedoch nicht vorgeschrieben. Einigen sich Mieter und Vermieter auf eine Mietsicherheit, liegt die Aufgabe beim Mieter entweder einen Geldbetrag bereit zu stellen, eine Bankbürgschaft vorzulegen oder die Verpfändung oder Übereignung eines Sparbuchs vorzunehmen. Die Mietsicherheit ist allerdings auf das Dreifache der monatlichen Miete beschränkt und ist in der Regel auf drei gleichgroße Zahlungen aufgeteilt, wobei die erste am Anfang des Mietverhältnisses fällig wird. Sollten Mieter diese nicht zahlen, können sie fristlos gekündigt werden. Die Pflicht des Vermieters liegt dann darin, die Mietsicherheit gesondert anzulegen, sodass sie durch Zinsen erhöht werden kann.

Besteht das Mietverhältnis nicht länger und der Vermieter stellt keine Mängel an der Wohnung fest, muss er die volle Mietsicherheit an den Mieter zurückzahlen. Der Mieter hat in jedem Fall das Recht, die Sicherheit zurück zu erhalten, sodass auch neue Besitzer des Grundstücks zur Verantwortung gezogen werden können. Es ist nicht möglich, anstelle der Rückzahlung der Mietsicherheit die Miete zu erlassen. Mietsicherheiten im Fall von preisgebundenen Wohnungen vor dem Jahr 2003 dürfen nur für Schäden an der Wohnung und für Schönheitsreparaturen verwendet werden. Der Ausgleich von ausstehenden Mieten durch die Mietsicherheit ist in diesem Fall nicht gestattet.

Mietvertrag kündigen

Möchten Sie den Mietvertrag kündigen, so ist ausschlaggebend für die Kündigung eines Mietvertrags die Art des Vertrags, somit also ob ein befristeter oder Zeitmietvertrag vorliegt oder es sich um einen unbefristeten Mietvertrag auf unbestimmte Zeit handelt. 

Befristete Mietverträge sind auf eine bestimmte Zeit begrenzt wobei es sich um zwei oder auch zehn Jahre handeln kann. Damit der Vermieter einen solchen befristeten Vertrag überhaupt aufstellen darf, muss er einen Befristungsgrund vorweisen. Zu diesen zählen:

  • Eigennutzung: Der Vermieter oder Angehörige seines Haushalts wollen das Mietobjekt selber nutzen.
  • Baumaßnahmen oder Abriss: Der Vermieter will das Mietobjekt zerstören oder in einem Ausmaß bearbeiten, dass Mieter dabei einen starken Störungsfaktor darstellen würden.
  • Werkmietwohnung: Der Vermieter will die Vermietung an eine Person vornehmen, die zur Dienstleistung verpflichtet ist.

Befristeten Mietvertrag kündigen 2019

Möchten Vermieter den Mietvertrag zeitlich begrenzen und können auch einen der genannten dafür notwendigen Befristungsgrund vorweisen, sind sie dazu verpflichtet, diesen Grund dem Mieter mitzuteilen, wenn dieser den Vertrag unterzeichnet. Wird dies unterlassen, ist auch die Befristung des Vertrags nicht gültig. Mieter haben das Recht auf Auskunft über den Befristungsgrund auch während der Laufzeit des Mietvertrags.

Somit können sie frühestens vier Monate, bevor der Vertrag endet, einen Nachweis darüber verlangen, ob der Befristungsgrund noch immer besteht. Der Vermieter hat dann einen Monat Zeit, diese Information zu übermitteln. Sollte er diese Frist überschreiten, kann der Mieter den Vertrag für den Zeitraum verlängern, in dem die Information zu spät kam. Ist der Befristungsgrund nicht mehr vorhanden, kann der Mieter den Vertrag auf unbestimmte Zeit oder einen beliebigen Zeitraum verlängern.

Unbefristeten Mietvertrag kündigen

Anders wird die Situation gehandhabt, wenn jemand einen unbefristeten Mietvertrag kündigen möchte. Zum Einen können sich Vermieter und Mieter bezüglich der Aufhebung des Vertrags einigen und dies mittels eines Aufhebungsvertrags festhalten. Kommt eine Einigung nicht zustande, ist eine wirksame Kündigung notwendig. Diese muss in jedem Fall in Schriftform erfolgen, die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten, den Kündigungsschutz der Mieterseite berücksichtigen und die Sozialklausel beinhalten, wonach der Mieter ein Recht auf Widerspruch in besonderen Härtefällen hat.

Schriftform der Kündigung

Möchte jemand einen Mietvertrag kündigen, müssen Mieter und Vermieter in diesem Fall eine schriftliche Kündigung erstellen und unterschreiben, wobei alle Unterschriften beider Seiten vorhanden sein müssen. Im Fall von Vertretern der Vermieter wird die Originalvollmacht benötigt, um die Kündigung wirksam zu machen. Darüber hinaus, kann die Kündigung nicht per E-Mail, Fax oder SMS stattfinden. Auch die Begründung der Kündigung darf nicht fehlen. Dies ist nur im Fall von ordentlichen Mieterkündigungen der Fall. Möchte der Vermieter den Mietvertrag kündigen und weist den Mieter nicht auf die Form und Frist eines möglichen Widerspruchs hin, kann dieser der Kündigung widersprechen, solange ein triftiger Grund dafür vorliegt. In dem Fall muss er nicht die gesetzliche Frist von zwei Monaten einhalten.

Gesetzliche Kündigungsfristen

Damit man einen Mietvertrag kündigen kann, müssen gewisse gesetzliche Fristen dabei eingehalten werden. Geht die Kündigung von dem Mieter aus, liegt die Kündigungsfrist bei drei Monaten. Bei einer Kündigung durch den Vermieter ist die Dauer der Vermietung ausschlaggebend. Bis zu einer Mietzeit von fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Sollte die Vermietung mehr als fünf Jahre betragen, liegt die Frist bei sechs Monaten und bei einer Vermietung über acht Jahre liegt sie bei neun Monaten. Damit der aktuelle Monat in die Frist mit einfließt, muss die Kündigung bis zum dritten Werktag bei dem anderen Vertragspartner vorliegen.

Auch Samstage zählen dabei als Werktage. Geht die Kündigung später als zum dritten Werktag ein, beginnt die Frist erst ab dem nächsten Monat. Der Verzicht auf das Kündigungsrecht ist für den Mieter genauso wie für den Vermieter möglich, was dann eine ordentliche Kündigung ausschließt. Eine freie Gestaltung der Kündigung wird dann möglich. Länger als vier Jahre ab dem Moment der Vereinbarung des Verzichts, kann dieser allerdings nicht gelten. Studierende können jedoch beispielsweise keine Kündigungsausschlussvereinbarungen treffen.

Kündigungsschutz beachten bei Kündigung von Mietverträgen

Kündigungsschutz auf Mieterseite: Der Vermieter braucht einen triftigen Grund, wenn er einen Mietvertrag kündigen möchte. Diesen muss der Vermieter dann unbedingt im Schreiben angeben, damit er einbezogen wird. Das Gesetz zeigt einige Beispiele auf, die als Gründe akzeptiert werden. Zu diesen zählen:

  • Der Mieter kommt seinen Verpflichtungen nicht angemessen nach, indem er die Miete dauernd zu spät zahlt, Mietzahlungen auslässt oder trotz Ermahnung weiterhin Nachts feiert.
  • Der Vermieter macht Eigennutzung für sich selbst oder Angehörige seines Haushalts geltend.
  • Durch die Mieter werden beispielsweise Baumaßnahmen verhindert, was für den Vermieter Nachteile mit sich bringt.

Für umgewandelte Eigentumswohnungen, die verkauft werden, liegt eine Sperrfrist von drei Jahren ab der Veräußerung vor. Diese verhindert die Eigennutzung des Erwerbers gegenüber dem Mieter. Weitere Gründe können eine Kündigung von der Seite des Vermieters ebenfalls rechtfertigen, ihre Schwere muss jedoch der entsprechen, die bei den genannten Gründen vorhanden ist.

Gewisse Situationen schließen den Kündigungsschutz allerdings aus, sodass der Vermieter keinen Grund nachweisen muss, der die Kündigung rechtfertigt. Dies ist der Fall, wenn

  • es sich um Ferienwohnungen beispielsweise handelt, die nur zeitweise vermietet werden;
  • es sich um Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim handelt;
  • der Wohnraum von einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einem anerkannten Träger der Wohlfahrtspflege gemietet wird und dann für Personen ohne Unterkunft zur Verfügung gestellt wird;
  • es sich um den möblierten Wohnraum handelt, in dem der Vermieter selbst wohnhaft ist und er mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt;
  • es sich beispielsweise um Einliegerwohnungen handelt.

Sozialklausel für besondere Härtefälle

Besondere Härtefälle sorgen dafür, dass Mieter eine Kündigung abweisen können, obwohl der Vermieter nach dem Gesetz gehandelt und alle Richtlinien eingehalten hat. Derartige Fälle sind gegeben, wenn der Mieter, dessen Familie oder Angehörige des Haushalts eine besondere Härte durch die Kündigung erleiden würde, die in der Schwere die Interessen des Vermieters überwiegen würden. Ein hohes Alter, eine schwere Krankheit oder fehlender angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen sind besondere Härten. Wollen Mieter Widerspruch gegen eine Kündigung einlegen, müssen sie dies schriftlich tun und spätestens bis zwei Monate vor Ende des Vertrags diesen an den Vermieter übermittelt haben.

Die Frist entfällt, wenn der Vermieter versäumt, Frist und Form des Widerspruchs in der Kündigung anzugeben. Handelt es sich bei dem Mietobjekt um eine Ferienwohnung oder ähnliches, wo die Vermietung nur für kurze Zeiträume stattfindet oder um möblierten Wohnraum, in dem auch der Vermieter selbst lebt, um Wohnraum, der von einer juristischen Person oder einem privaten Träger für Personen ohne Unterkunft gemietet wird oder wenn ein Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung vorliegt, entfällt die Möglichkeit des Widerspruchs.

Außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrags

Die außerordentliche fristlose Kündigung ist eine weitere Möglichkeit für Vermieter und Mieter ein Mietverhältnis zu beenden. In diesem Fall kann man einen Mietvertrag kündigen, bevor der vereinbarten Zeitpunkt erreicht ist. Damit dies möglich ist, muss ein ausreichender Grund dafür vorliegen. Für den Mieter sind die folgenden Gründe ausreichend:

  • Die Wohnung kann teilweise oder ganz nicht wie vereinbart genutzt werden.
  • Durch den Aufenthalt in der Wohnung wird stark die Gesundheit gefährdet.
  • Der Hausfrieden ist gestört und lässt sich nicht wieder herstellen, was für den Mieter zu einer unzumutbaren Wohnsituation führt.
  • Eine Verlängerung des Mietvertrags kann dem Mieter aus gewissen Gründen nicht mehr zugemutet werden.

Für den Vermieter sind die folgenden Gründe wir eine außerordentliche fristlose Kündigung ausreichend:

  • Der Mieter kommt seiner Sorgfaltspflicht nicht nach und setzt so das Mietobjekt aufs Spiel.
  • Der Mieter gestattet ohne Erlaubnis Dritten den Gebrauch des Mietobjekts.
  • Der Mieter schuldet dem Vermieter eine Monatsmiete von zwei Terminen in Folge.
  • Der Hausfrieden wird durch den Mieter gestört und kann nicht wieder hergestellt werden, weshalb eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die übrigen Mietparteien im Haus nicht zumutbar ist.
  • Eine Verlängerung des Mietvertrags kann dem Vermieter aus gewissen Gründen nicht mehr zugemutet werden.

Die meisten Fälle, in denen eine außerordentliche fristlose Kündigung vorgenommen wird, kommen durch Zahlungsverzüge zustande. Mietern wird daher geraten, in erster Linie die Miete zu zahlen auch wenn sie Bedenken haben, ob die Miethöhe angemessen ist oder Mängel in der Wohnung die Miete noch rechtfertigen können. Erhalten Mieter die Kündigung aufgrund von Zahlungsverzügen, können sie innerhalb von zwei Monaten ihre Rückstände leisten und somit der Kündigung entgegenwirken. Diese Möglichkeit können Mieter jedoch nur einmal in zwei Jahren nutzen. Vereinbaren Mieter und Vermieter Gründe für eine fristlose Kündigung, die nicht im Gesetz stehen, dann ist diese Vereinbarung nichtig.

Mietvertrag kündigen – Räumungsschutz

Legt ein Gericht, nachdem der Vermieter den Mietvertrag kündigen konnte fest, dass Mieter eine Wohnung räumen müssen, können diese einen Antrag stellen, sodass sie eine Räumungsfrist erhalten. Auch bei einem gerichtlichen Vergleich, der für den Mieter zur Räumung führt, kann ein solcher Antrag gestellt werden. Auch eine Verlängerung der Frist ist möglich, wobei diese jedoch nicht über ein Jahr hinausgehen kann. Räumungsschutz kann allerdings nicht immer gewährt oder verlängert werden. In einem solchen Fall helfen nur noch vorweisbare Härtefälle, die das Vollstreckungsgericht bestätigen muss. Wollen Mieter dies beantragen, haben sie dafür bis spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin Zeit.