Mietvertrag kündigen


Mietvertrag kündigen 2019 befristet oder unbefristet



Möchten Sie den Mietvertrag kündigen 2019, so ist ausschlaggebend für die Kündigung eines Mietvertrags die Art des Vertrags, somit also ob ein befristeter oder Zeitmietvertrag vorliegt oder es sich um einen unbefristeten Mietvertrag auf unbestimmte Zeit handelt. 

Befristete Mietverträge sind auf eine bestimmte Zeit begrenzt wobei es sich um zwei oder auch zehn Jahre handeln kann. Damit der Vermieter einen solchen befristeten Vertrag überhaupt aufstellen darf, muss er einen Befristungsgrund vorweisen. Zu diesen zählen:

  • Eigennutzung: Der Vermieter oder Angehörige seines Haushalts wollen das Mietobjekt selber nutzen.
  • Baumaßnahmen oder Abriss: Der Vermieter will das Mietobjekt zerstören oder in einem Ausmaß bearbeiten, dass Mieter dabei einen starken Störungsfaktor darstellen würden.
  • Werkmietwohnung: Der Vermieter will die Vermietung an eine Person vornehmen, die zur Dienstleistung verpflichtet ist.

Befristeten Mietvertrag kündigen 2019

Möchten Vermieter den Mietvertrag zeitlich begrenzen und können auch einen der genannten dafür notwendigen Befristungsgrund vorweisen, sind sie dazu verpflichtet, diesen Grund dem Mieter mitzuteilen, wenn dieser den Vertrag unterzeichnet. Wird dies unterlassen, ist auch die Befristung des Vertrags nicht gültig. Mieter haben das Recht auf Auskunft über den Befristungsgrund auch während der Laufzeit des Mietvertrags.

Somit können sie frühestens vier Monate, bevor der Vertrag endet, einen Nachweis darüber verlangen, ob der Befristungsgrund noch immer besteht. Der Vermieter hat dann einen Monat Zeit, diese Information zu übermitteln. Sollte er diese Frist überschreiten, kann der Mieter den Vertrag für den Zeitraum verlängern, in dem die Information zu spät kam. Ist der Befristungsgrund nicht mehr vorhanden, kann der Mieter den Vertrag auf unbestimmte Zeit oder einen beliebigen Zeitraum verlängern.

Unbefristeten Mietvertrag kündigen

Anders wird die Situation gehandhabt, wenn jemand einen unbefristeten Mietvertrag kündigen möchte. Zum Einen können sich Vermieter und Mieter bezüglich der Aufhebung des Vertrags einigen und dies mittels eines Aufhebungsvertrags festhalten. Kommt eine Einigung nicht zustande, ist eine wirksame Kündigung notwendig. Diese muss in jedem Fall in Schriftform erfolgen, die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten, den Kündigungsschutz der Mieterseite berücksichtigen und die Sozialklausel beinhalten, wonach der Mieter ein Recht auf Widerspruch in besonderen Härtefällen hat.

Schriftform der Kündigung

Möchte jemand einen Mietvertrag kündigen, müssen Mieter und Vermieter in diesem Fall eine schriftliche Kündigung erstellen und unterschreiben, wobei alle Unterschriften beider Seiten vorhanden sein müssen. Im Fall von Vertretern der Vermieter wird die Originalvollmacht benötigt, um die Kündigung wirksam zu machen. Darüber hinaus, kann die Kündigung nicht per E-Mail, Fax oder SMS stattfinden. Auch die Begründung der Kündigung darf nicht fehlen. Dies ist nur im Fall von ordentlichen Mieterkündigungen der Fall. Möchte der Vermieter den Mietvertrag kündigen und weist den Mieter nicht auf die Form und Frist eines möglichen Widerspruchs hin, kann dieser der Kündigung widersprechen, solange ein triftiger Grund dafür vorliegt. In dem Fall muss er nicht die gesetzliche Frist von zwei Monaten einhalten.

Gesetzliche Kündigungsfristen

Damit man einen Mietvertrag kündigen kann, müssen gewisse gesetzliche Fristen dabei eingehalten werden. Geht die Kündigung von dem Mieter aus, liegt die Kündigungsfrist bei drei Monaten. Bei einer Kündigung durch den Vermieter ist die Dauer der Vermietung ausschlaggebend. Bis zu einer Mietzeit von fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Sollte die Vermietung mehr als fünf Jahre betragen, liegt die Frist bei sechs Monaten und bei einer Vermietung über acht Jahre liegt sie bei neun Monaten. Damit der aktuelle Monat in die Frist mit einfließt, muss die Kündigung bis zum dritten Werktag bei dem anderen Vertragspartner vorliegen.

Auch Samstage zählen dabei als Werktage. Geht die Kündigung später als zum dritten Werktag ein, beginnt die Frist erst ab dem nächsten Monat. Der Verzicht auf das Kündigungsrecht ist für den Mieter genauso wie für den Vermieter möglich, was dann eine ordentliche Kündigung ausschließt. Eine freie Gestaltung der Kündigung wird dann möglich. Länger als vier Jahre ab dem Moment der Vereinbarung des Verzichts, kann dieser allerdings nicht gelten. Studierende können jedoch beispielsweise keine Kündigungsausschlussvereinbarungen treffen.

Kündigungsschutz beachten bei Kündigung von Mietverträgen

Kündigungsschutz auf Mieterseite: Der Vermieter braucht einen triftigen Grund, wenn er einen Mietvertrag kündigen möchte. Diesen muss der Vermieter dann unbedingt im Schreiben angeben, damit er einbezogen wird. Das Gesetz zeigt einige Beispiele auf, die als Gründe akzeptiert werden. Zu diesen zählen:

  • Der Mieter kommt seinen Verpflichtungen nicht angemessen nach, indem er die Miete dauernd zu spät zahlt, Mietzahlungen auslässt oder trotz Ermahnung weiterhin Nachts feiert.
  • Der Vermieter macht Eigennutzung für sich selbst oder Angehörige seines Haushalts geltend.
  • Durch die Mieter werden beispielsweise Baumaßnahmen verhindert, was für den Vermieter Nachteile mit sich bringt.

Für umgewandelte Eigentumswohnungen, die verkauft werden, liegt eine Sperrfrist von drei Jahren ab der Veräußerung vor. Diese verhindert die Eigennutzung des Erwerbers gegenüber dem Mieter. Weitere Gründe können eine Kündigung von der Seite des Vermieters ebenfalls rechtfertigen, ihre Schwere muss jedoch der entsprechen, die bei den genannten Gründen vorhanden ist.

Gewisse Situationen schließen den Kündigungsschutz allerdings aus, sodass der Vermieter keinen Grund nachweisen muss, der die Kündigung rechtfertigt. Dies ist der Fall, wenn

  • es sich um Ferienwohnungen beispielsweise handelt, die nur zeitweise vermietet werden;
  • es sich um Wohnraum in einem Studenten– oder Jugendwohnheim handelt;
  • der Wohnraum von einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einem anerkannten Träger der Wohlfahrtspflege gemietet wird und dann für Personen ohne Unterkunft zur Verfügung gestellt wird;
  • es sich um den möblierten Wohnraum handelt, in dem der Vermieter selbst wohnhaft ist und er mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt;
  • es sich beispielsweise um Einliegerwohnungen handelt.

Sozialklausel für besondere Härtefälle

Besondere Härtefälle sorgen dafür, dass Mieter eine Kündigung abweisen können, obwohl der Vermieter nach dem Gesetz gehandelt und alle Richtlinien eingehalten hat. Derartige Fälle sind gegeben, wenn der Mieter, dessen Familie oder Angehörige des Haushalts eine besondere Härte durch die Kündigung erleiden würde, die in der Schwere die Interessen des Vermieters überwiegen würden. Ein hohes Alter, eine schwere Krankheit oder fehlender angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen sind besondere Härten. Wollen Mieter Widerspruch gegen eine Kündigung einlegen, müssen sie dies schriftlich tun und spätestens bis zwei Monate vor Ende des Vertrags diesen an den Vermieter übermittelt haben.

Die Frist entfällt, wenn der Vermieter versäumt, Frist und Form des Widerspruchs in der Kündigung anzugeben. Handelt es sich bei dem Mietobjekt um eine Ferienwohnung oder ähnliches, wo die Vermietung nur für kurze Zeiträume stattfindet oder um möblierten Wohnraum, in dem auch der Vermieter selbst lebt, um Wohnraum, der von einer juristischen Person oder einem privaten Träger für Personen ohne Unterkunft gemietet wird oder wenn ein Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung vorliegt, entfällt die Möglichkeit des Widerspruchs.

Außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrags

Die außerordentliche fristlose Kündigung ist eine weitere Möglichkeit für Vermieter und Mieter ein Mietverhältnis zu beenden. In diesem Fall kann man einen Mietvertrag kündigen, bevor der vereinbarten Zeitpunkt erreicht ist. Damit dies möglich ist, muss ein ausreichender Grund dafür vorliegen. Für den Mieter sind die folgenden Gründe ausreichend:

  • Die Wohnung kann teilweise oder ganz nicht wie vereinbart genutzt werden.
  • Durch den Aufenthalt in der Wohnung wird stark die Gesundheit gefährdet.
  • Der Hausfrieden ist gestört und lässt sich nicht wieder herstellen, was für den Mieter zu einer unzumutbaren Wohnsituation führt.
  • Eine Verlängerung des Mietvertrags kann dem Mieter aus gewissen Gründen nicht mehr zugemutet werden.

Für den Vermieter sind die folgenden Gründe wir eine außerordentliche fristlose Kündigung ausreichend:

  • Der Mieter kommt seiner Sorgfaltspflicht nicht nach und setzt so das Mietobjekt aufs Spiel.
  • Der Mieter gestattet ohne Erlaubnis Dritten den Gebrauch des Mietobjekts.
  • Der Mieter schuldet dem Vermieter eine Monatsmiete von zwei Terminen in Folge.
  • Der Hausfrieden wird durch den Mieter gestört und kann nicht wieder hergestellt werden, weshalb eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die übrigen Mietparteien im Haus nicht zumutbar ist.
  • Eine Verlängerung des Mietvertrags kann dem Vermieter aus gewissen Gründen nicht mehr zugemutet werden.

Die meisten Fälle, in denen eine außerordentliche fristlose Kündigung vorgenommen wird, kommen durch Zahlungsverzüge zustande. Mietern wird daher geraten, in erster Linie die Miete zu zahlen auch wenn sie Bedenken haben, ob die Miethöhe angemessen ist oder Mängel in der Wohnung die Miete noch rechtfertigen können. Erhalten Mieter die Kündigung aufgrund von Zahlungsverzügen, können sie innerhalb von zwei Monaten ihre Rückstände leisten und somit der Kündigung entgegenwirken. Diese Möglichkeit können Mieter jedoch nur einmal in zwei Jahren nutzen. Vereinbaren Mieter und Vermieter Gründe für eine fristlose Kündigung, die nicht im Gesetz stehen, dann ist diese Vereinbarung nichtig.

Mietvertrag kündigen – Räumungsschutz

Legt ein Gericht, nachdem der Vermieter den Mietvertrag kündigen konnte fest, dass Mieter eine Wohnung räumen müssen, können diese einen Antrag stellen, sodass sie eine Räumungsfrist erhalten. Auch bei einem gerichtlichen Vergleich, der für den Mieter zur Räumung führt, kann ein solcher Antrag gestellt werden. Auch eine Verlängerung der Frist ist möglich, wobei diese jedoch nicht über ein Jahr hinausgehen kann. Räumungsschutz kann allerdings nicht immer gewährt oder verlängert werden. In einem solchen Fall helfen nur noch vorweisbare Härtefälle, die das Vollstreckungsgericht bestätigen muss. Wollen Mieter dies beantragen, haben sie dafür bis spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin Zeit.