Mieterhöhung und Mietpreisbremse


Können Vermieter und Mieter sich auf eine Mieterhöhung einigen, darf der Vermieter dies auch durchsetzen, solange es sich nicht um preisgebundene Wohnungen handelt. Ist der Mieter mit der Erhöhung nicht einverstanden bzw. sieht er diese nicht als angemessen an, darf der Vermieter ihn deswegen nicht kündigen. Nach dem Mietrecht besteht für den Vermieter jedoch ein Anspruch auf Zustimmung des Mieters, solange die Mieterhöhung gerechtfertigt ist. 

Im Fall von möblierten Wohnungen, in denen Vermieter und Mieter gemeinsam leben, Ferienwohnungen, die nur vorübergehend bewohnt werden, Wohnungen in einem Studenten- oder Judendwohnheim und Wohnungen, die von juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege für Personen zur Verfügung gestellt werden, die anderweitig kein Dach über dem Kopf hätten, bei der die Mieter über den Zweck der Wohnung bescheid wissen und mit den Schutzvorschriften bekannt sind sind die Regelungen zur Mieterhöhung nichtig.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Damit der Vermieter seinen Anspruch auf Zustimmung der Mieter zur Mieterhöhung durchsetzen kann, müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt werden:

  • abgesehen von Mieterhöhungen, die aufgrund von baulichen Veränderungen notwendigen waren, muss die Miete mindestens 15 Monate die gleiche Höhe betragen haben;
  • Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter über beispielsweise Staffel- oder Indexmieten dürfen nicht vorhanden sein und dadurch die Mieterhöhung ausschließen;
  • durch die Mieterhöhung darf die Miete nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen, die durch die Entgelte der jeweiligen Gemeinden für nicht preisgebundene Wohnungen bestimmt wurde, wobei es sich um einen Durchschnittswert handelt; Erhöhungen der Betriebskosten sowie Mieterhöhungen aufgrund von baulichen Maßnahmen werden dabei außer Acht gelassen;
  • bei der Erhöhung der Miete liegt eine sogenannte Kappungsgrenze vor, die dafür sorgt, dass die ursprüngliche Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht wird; auch hier sind Betriebskostenerhöhungen oder Mieterhöhungen wegen baulicher Maßnahmen außen vor.

Gemeinden wie Aachen, Bielefeld, Bocholt, Bonn, Düsseldorf, Euskirchen, Köln, Münster oder Paderborn haben eine Kappungsgrenze von 15 Prozent.

Möchte ein Vermieter die Miete erhöhen, muss er dazu eine Erklärung in Textform abgeben, sodass sie jederzeit wieder herangezogen werden kann. Darüber hinaus muss die Erklärung eine Begründung enthalten und erkennen lassen, von wem die Erklärung stammt. Diese kann auch als E-Mail oder Telefax übermittelt werden. Der Vermieter kann den Mietspiegel, ein Gutachten durch einen Sachverständigen oder einen Vergleich zu ähnlichen Wohnungen mit höherer Miete nutzen, um die gewünschte Mieterhöhung zu rechtfertigen.

Haben Vermieter und Mieter aus einer Gemeinde oder deren Interessenvertreter sich auf eine ortsübliche Vergleichsmiete geeinigt, handelt es sich dabei um den Mietspiegel. Liegen dem Mietspiegel anerkannte wissenschaftliche Grundsätze, liegt sogar ein qualifizierter Mietspiegel vor. Möchte ein Vermieter die Miete erhöhen und das in einer Gemeinde, in der ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist, muss er diese in seiner Erklärung zur Mieterhöhung angeben. Das gleiche gilt für Entgelte anderer Wohnungen, die der Vermieter als Vergleich zu seiner Wohnung angibt. Je nach Gemeinde können Mietspiegel große Unterschiede aufweisen und beinhalten oftmals Spannen oder Zuschläge.

Wurde Mietern eine Erklärung zur Mieterhöhung zugestellt, haben sie ab da zwei Monate Zeit, über dies nachzudenken. Ihnen stehen drei Möglichkeiten zur Verfügung, die sie während er Frist umsetzen können:

  • Eine Zustimmung abgeben, wodurch es dann drei Monate nach der Erklärung zur Mieterhöhung kommen würde. Die Frist bleibt auch bei gerichtlichen Verhandlungen die gleiche.
  • Eine Kündigung des Mietverhältnisses innerhalb der zwei Monate nach Erhalt der Erklärung, wenn sie sich auf keine Mieterhöhung einlassen wollen. In dem Fall greift das Sonderkündigungsrecht. Da dem Mieter zwischen vier und fünf Monate bleiben, um aus der Wohnung auszuziehen, bleibt die ursprüngliche Miete für diesen Zeitraum erhalten.
  • Verweigern oder Ignorieren der Erklärung, woraufhin nach Ablauf der Überlegungsfrist der Vermieter das Recht hat, die Zustimmung der Mieter einzuklagen. Dies liegt im Zuständigkeitsbereich der örtlichen Amtsgerichte, welche dann die Mieterhöhung hinsichtlich der Berechtigung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete überprüfen.

Mieterhöhung wegen Modernisierung

Werden Modernisierungsmaßnahmen am Mietobjekt vorgenommen, darf der Vermieter die Jahresmiete um 11 Prozent der dabei entstandenen Kosten erhöhen. Im Gegensatz dazu ist dies bei der Schaffung neuen Wohnraums nicht möglich. Dies ist ebenso wenig der Fall, wenn die Modernisierungsarbeiten nicht dazu geführt haben, dass weniger Energie verbraucht wird, sondern nur dazu, dass Primärenergie wie Kohle oder Gas gespart wird. Entstehen in dem Zug auch Kosten durch Erhaltungsmaßnahmen, sind diese abzuziehen und bei Unsicherheit schätzen zu lassen. An dieser Stelle muss besonders darauf geachtet werden, dass alle Leistungen an den Vermieter aus öffentlichen Mitteln oder von Dritten und Mietern einbezogen werden müssen. Eine Mieterhöhung ist ausgeschlossen, wenn eine Staffelmietvereinbarung vorliegt.

Einen weiteren Grund dafür, dass eine Mieterhöhung abgelehnt wird, stellen Härten für Mieter dar, gegen die auch die Interessen des Vermieters nicht ankommen. In einer solchen Situation kommt es zur Betrachtung der Höhe des Einkommens der Mieter unter Einbezug aller möglichen Transferleistungen sowie das Verhältnis der Wohnkosten zum Familieneinkommen. Wichtig für die Mieter ist an dieser Stelle, dass sie nur einen gewissen Zeitraum dafür haben, um die wirtschaftlichen Härtegründe an den Vermieter heranzutragen. Unterlassen sie dies, sind die Gründe belanglos. Geht die Mieterhöhung allerdings mehr als 10 Prozent darüber hinaus, was der Vermieter in der Erklärung angegeben hat, entfällt die Regelung der Härtegründe. Hat der Vermieter durch die Modernisierungsmaßnahmen nur erreicht, dass sein Eigentum dem gleichen Standard entspricht, der auch bei rund 2/3 des regionalen Wohnbestandes vorzufinden ist, sind die wirtschaftlichen Härtegründe ebenfalls belanglos.

Macht der Vermieter in der Erklärung zur Mieterhöhung einen Fehler bei der Begründung oder Berechnung, kann er dies nicht mehr rückgängig machen. Dann bleibt nur die Option, eine erneute Erklärung herauszugeben. Grundsätzlich liegt der Zeitraum zwischen der Ankündigung der Mieterhöhung und der neuen Miete bei drei Monaten. Dieser Zeitraum wird um sechs Monate verlängert, sollte der Vermieter keine Erklärung übermittelt haben oder die Miete um mehr als 10 Prozent der angekündigten Erhöhung anheben. Auch hier können Mieter von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

Mietpreisbremse

Damit sich weiterhin auch Menschen mit einem normalen Gehalt eine Mietwohnung leisten können, ist die Mietpreisbremse notwendig, denn vor der Einführung kam es zu Mietanstiegen bei Neuvermietungen zwischen 19% und 33% in Städten wie Berlin, Münster oder Hamburg. Gerade Uni-Städte zeigten einen drastischen Mietanstieg, sodass so gut wie keine Wohnungen im bezahlbaren Rahmen mehr zur Verfügung standen. 

Mit Hilfe der Mietpreisbremse soll dafür gesorgt werden, dass beide Seiten eines Mietverhältnisses zurecht kommen. Das bedeutet, Vermieter, die in eine Wohnung investieren und diese vermieten, sollen auch weiterhin aus der Investition ihren Nutzen ziehen. Auf der anderen Seite soll es den Mietern jedoch auch nicht ihr gesamtes Geld aus der Tasche ziehen, nur um ihre Wohnung zu finanzieren.

Die Mietpreisbremse funktioniert wie folgt: Werden Wohnungen neu vermietet, darf die Miete angehoben werden, jedoch nicht mehr willkürlich sondern nur noch bis auf maximal 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies gilt besonders für Gegenden, in denen der Wohnungsmarkt einen kritischen Zustand angenommen hat. Dieser Zustand muss höchstens für fünf Jahre verbleiben.

Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten

Da das Problem nicht ausschließlich in der hohen Miete sondern auch in dem Wohnungsmangel liegt, ist eine weitere Maßnahme neben der Mietpreisbremse auch die Investition in Neubauten. Für diese gilt die Mietpreisbremse zunächst nicht, um diese Maßnahme attraktiver zu gestalten. Auch wenn Wohnungen in großem Ausmaß modernisiert wurden, entfällt die Mietpreisbremse. Der Unterschied zwischen einem Neubau und einer umfassend modernisierten Wohnung ist der, dass der Neubau nicht vor dem 1. Oktober 2014 vermietet wurde und bei der modernisierten Wohnung ein ähnlicher Aufwand wie bei einem Neubau betrieben wurde, dieser allerdings vor der Modernisierung schon genutzt wurde.

Auch im Fall von nicht umfassend modernisierten Wohnungen kann die Mietpreisbremse umgangen werden. Dies wird dadurch gerechtfertigt, dass der Vermieter Geld investiert, um die Wohnung für neue Mieter attraktiver zu machen. Trotz der Mietpreisbremse sind Vermieter dadurch abgesichert, dass sie auch bei Neuvermietung nicht unter die vorherige Miete gehen müssen. Hierbei handelt es sich um den sogenannten Bestandsschutz.

Abgesehen von der Mietpreisbremse gehören auch weitere Maßnahmen zum Plan der Bundesregierung, um den Wohnungsmarkt zu verbessern, erschwinglicher zu machen und vor allem um mehr Wohnraum zu schaffen. Zu diesen Maßnahmen zählen beispielsweise Sozialbauten, Förderung von energieeffizienter Sanierung und Bau, generations- und altersgerechter Wohnraum und allgemein die Ankurbelung des Wohnungsbaus. Für diese Maßnahmen stellt die Bundesregierung mehr als eine halbe Milliarde Euro zur Verfügung.

Mietpreisbremse auf angespannten Wohnungsmärkten

Grundsätzlich ist die Mietpreisbremse für Gebiete mit sogenannten angespannten Wohnungsmärkten vorgesehen. Welche Gebiete als solche gekennzeichnet werden, bestimmen die Länder. Angespannt ist ein Wohnungsmarkt dort, wo sehr viel Nachfrage herrscht aber wenig Angebot vorhanden ist und deshalb die Mieten in die Höhe steigen. Dem gegenüber stehen auch Gegenden, in denen der Wohnungsmarkt sehr viel entspannter ist, wo jedoch wenig Nachfrage herrscht.

Für diese Gegenden ist die Mietpreisbremse nicht vorgesehen. Welches Gebiet als eines mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt, kann an dem Gesetz zur Mietpreisbremse festgemacht werden, das vier Faktoren beinhaltet, die ein solches Gebiet ausmachen. Nicht alle Gebiete in einem Bundesland müssen gleichermaßen als angespannter Wohnungsmarkt festgelegt werden. Demnach können die Gebiete für unterschiedliche Zeiträume diesen Status erhalten. Eine Beschränkung liegt dabei jedoch bei fünf Jahren, sodass die Gebiete nicht länger als für diesen Zeitraum als ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten dürfen. Wollen die Länder einem Gebiet diesen Status zuteilen, müssen sie dafür eine Erklärung abgeben, die zum Einen den Grund beinhaltet und zum Anderen geplante Maßnahmen, um der Situation entgegen zu wirken.

Die Mietpreisbremse und der Mietspiegel

Damit auch die Mieter wissen, in welchem Rahmen sich die ortsübliche Vergleichsmiete bewegt, können sie den örtlichen Mietspiegel heranziehen. Oftmals gibt es sogar sogenannte qualifizierte Mietspiegel in Großstädten, denen dann wissenschaftliche Grundsätze zu Grunde liegen. Eine Alternative zum Mietspiegel sind eine Vergleichsmietdatenbank von Vermieter- und Mieterverbänden  oder statistische Erhebungen. Besteht für den Mieter keine Möglichkeit, Informationen über eine ortsübliche Vergleichsmiete zu erhalten, muss ihm der Vermieter Auskunft geben, und sei es nur die vorherige Miete zum Vergleich.

Da die Mietpreisbremse bei 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, darf sich die Miete auf maximal 110% dieser Richtlinie belaufen. Es liegt allerdings am Mieter, dies zu überprüfen. Sind Mieter sich unsicher, ob die Miete für das Gebiet zu hoch ist, sollten sie sich an einem Mietverein wenden. Durch das Wirtschaftsstrafgesetz kommen Geldbußen auf Vermieter zu, die die Mietpreisbremse ignorieren und von ihren Mietern zu viel Miete verlangen. Sogenannte Mietwucher können sogar zu einer Freiheitsstrafe zwischen drei und zehn Jahren führen.