Mieterhöhung


Mieterhöhung 2019 aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen


Können Vermieter und Mieter sich auf eine Mieterhöhung 2019 einigen, darf der Vermieter dies auch durchsetzen, solange es sich nicht um preisgebundene Wohnungen handelt. Ist der Mieter mit der Erhöhung nicht einverstanden bzw. sieht er diese nicht als angemessen an, darf der Vermieter ihn deswegen nicht kündigen. Nach dem Mietrecht besteht für den Vermieter jedoch ein Anspruch auf Zustimmung des Mieters, solange die Mieterhöhung gerechtfertigt ist. 

Im Fall von möblierten Wohnungen, in denen Vermieter und Mieter gemeinsam leben, Ferienwohnungen, die nur vorübergehend bewohnt werden, Wohnungen in einem Studenten– oder Judendwohnheim und Wohnungen, die von juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege für Personen zur Verfügung gestellt werden, die anderweitig kein Dach über dem Kopf hätten, bei der die Mieter über den Zweck der Wohnung bescheid wissen und mit den Schutzvorschriften bekannt sind sind die Regelungen zur Mieterhöhung nichtig.

Mieterhöhung 2019 bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Damit der Vermieter seinen Anspruch auf Zustimmung der Mieter zur Mieterhöhung durchsetzen kann, müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt werden:

  • abgesehen von Mieterhöhungen, die aufgrund von baulichen Veränderungen notwendigen waren, muss die Miete mindestens 15 Monate die gleiche Höhe betragen haben;
  • Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter über beispielsweise Staffel- oder Indexmieten dürfen nicht vorhanden sein und dadurch die Mieterhöhung ausschließen;
  • durch die Mieterhöhung darf die Miete nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen, die durch die Entgelte der jeweiligen Gemeinden für nicht preisgebundene Wohnungen bestimmt wurde, wobei es sich um einen Durchschnittswert handelt; Erhöhungen der Betriebskosten sowie Mieterhöhungen aufgrund von baulichen Maßnahmen werden dabei außer Acht gelassen;
  • bei der Erhöhung der Miete liegt eine sogenannte Kappungsgrenze vor, die dafür sorgt, dass die ursprüngliche Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht wird; auch hier sind Betriebskostenerhöhungen oder Mieterhöhungen wegen baulicher Maßnahmen außen vor.

Gemeinden wie Aachen, Bielefeld, Bocholt, Bonn, Düsseldorf, Euskirchen, Köln, Münster oder Paderborn haben eine Kappungsgrenze von 15 Prozent.

Möchte ein Vermieter die Miete erhöhen, muss er dazu eine Erklärung in Textform abgeben, sodass sie jederzeit wieder herangezogen werden kann. Darüber hinaus muss die Erklärung eine Begründung enthalten und erkennen lassen, von wem die Erklärung stammt. Diese kann auch als E-Mail oder Telefax übermittelt werden. Der Vermieter kann den Mietspiegel, ein Gutachten durch einen Sachverständigen oder einen Vergleich zu ähnlichen Wohnungen mit höherer Miete nutzen, um die gewünschte Mieterhöhung zu rechtfertigen.

Haben Vermieter und Mieter aus einer Gemeinde oder deren Interessenvertreter sich auf eine ortsübliche Vergleichsmiete geeinigt, handelt es sich dabei um den Mietspiegel. Liegen dem Mietspiegel anerkannte wissenschaftliche Grundsätze, liegt sogar ein qualifizierter Mietspiegel vor. Möchte ein Vermieter die Miete erhöhen und das in einer Gemeinde, in der ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist, muss er diese in seiner Erklärung zur Mieterhöhung angeben. Das gleiche gilt für Entgelte anderer Wohnungen, die der Vermieter als Vergleich zu seiner Wohnung angibt. Je nach Gemeinde können Mietspiegel große Unterschiede aufweisen und beinhalten oftmals Spannen oder Zuschläge.

Wurde Mietern eine Erklärung zur Mieterhöhung zugestellt, haben sie ab da zwei Monate Zeit, über dies nachzudenken. Ihnen stehen drei Möglichkeiten zur Verfügung, die sie während er Frist umsetzen können:

  • Eine Zustimmung abgeben, wodurch es dann drei Monate nach der Erklärung zur Mieterhöhung kommen würde. Die Frist bleibt auch bei gerichtlichen Verhandlungen die gleiche.
  • Eine Kündigung des Mietverhältnisses innerhalb der zwei Monate nach Erhalt der Erklärung, wenn sie sich auf keine Mieterhöhung einlassen wollen. In dem Fall greift das Sonderkündigungsrecht. Da dem Mieter zwischen vier und fünf Monate bleiben, um aus der Wohnung auszuziehen, bleibt die ursprüngliche Miete für diesen Zeitraum erhalten.
  • Verweigern oder Ignorieren der Erklärung, woraufhin nach Ablauf der Überlegungsfrist der Vermieter das Recht hat, die Zustimmung der Mieter einzuklagen. Dies liegt im Zuständigkeitsbereich der örtlichen Amtsgerichte, welche dann die Mieterhöhung hinsichtlich der Berechtigung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete überprüfen.

Mieterhöhung wegen Modernisierung

Werden Modernisierungsmaßnahmen am Mietobjekt vorgenommen, darf der Vermieter die Jahresmiete um 11 Prozent der dabei entstandenen Kosten erhöhen. Im Gegensatz dazu ist dies bei der Schaffung neuen Wohnraums nicht möglich. Dies ist ebenso wenig der Fall, wenn die Modernisierungsarbeiten nicht dazu geführt haben, dass weniger Energie verbraucht wird, sondern nur dazu, dass Primärenergie wie Kohle oder Gas gespart wird. Entstehen in dem Zug auch Kosten durch Erhaltungsmaßnahmen, sind diese abzuziehen und bei Unsicherheit schätzen zu lassen. An dieser Stelle muss besonders darauf geachtet werden, dass alle Leistungen an den Vermieter aus öffentlichen Mitteln oder von Dritten und Mietern einbezogen werden müssen. Eine Mieterhöhung ist ausgeschlossen, wenn eine Staffelmietvereinbarung vorliegt.

Einen weiteren Grund dafür, dass eine Mieterhöhung abgelehnt wird, stellen Härten für Mieter dar, gegen die auch die Interessen des Vermieters nicht ankommen. In einer solchen Situation kommt es zur Betrachtung der Höhe des Einkommens der Mieter unter Einbezug aller möglichen Transferleistungen sowie das Verhältnis der Wohnkosten zum Familieneinkommen. Wichtig für die Mieter ist an dieser Stelle, dass sie nur einen gewissen Zeitraum dafür haben, um die wirtschaftlichen Härtegründe an den Vermieter heranzutragen. Unterlassen sie dies, sind die Gründe belanglos. Geht die Mieterhöhung allerdings mehr als 10 Prozent darüber hinaus, was der Vermieter in der Erklärung angegeben hat, entfällt die Regelung der Härtegründe. Hat der Vermieter durch die Modernisierungsmaßnahmen nur erreicht, dass sein Eigentum dem gleichen Standard entspricht, der auch bei rund 2/3 des regionalen Wohnbestandes vorzufinden ist, sind die wirtschaftlichen Härtegründe ebenfalls belanglos.

Macht der Vermieter in der Erklärung zur Mieterhöhung einen Fehler bei der Begründung oder Berechnung, kann er dies nicht mehr rückgängig machen. Dann bleibt nur die Option, eine erneute Erklärung herauszugeben. Grundsätzlich liegt der Zeitraum zwischen der Ankündigung der Mieterhöhung und der neuen Miete bei drei Monaten. Dieser Zeitraum wird um sechs Monate verlängert, sollte der Vermieter keine Erklärung übermittelt haben oder die Miete um mehr als 10 Prozent der angekündigten Erhöhung anheben. Auch hier können Mieter von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.