Grundbuch


Wichtige Angaben zu Grundstücken im Grundbuch 2019



Im Grundbuch 2019 werden die grundlegenden Rechtsverhältnisse hinsichtlich eines Grundstücks dokumentiert. Verantwortlich dafür sind die jeweiligen Amtsgerichte, die für den Bezirk, der in ihrer Zuständigkeit liegt, dieses Register über die Grundstücke führen. Für Grundstücke wird deshalb ein größerer Aufwand betrieben, weil es sich dabei um kostbaren Besitz handelt, der nicht im Überfluss vorhanden ist und auch nicht vermehrt werden kann. Daher bieten Grundstücke eine gern genutzte Sicherheit für Kredite. 

Der Inhalt des Grundbuchs setzt sich aus den verschiedenen Grundbuchblättern zusammen, die jeweils die Grundstücke einer Person dokumentieren. Darüber hinaus werden Grundbuchblätter auch für die Verzeichnung von Erbbaurechten und Wohnungs- und Teileigentum verwendet. Geordnet sind die Blätter nach Bezirk mit fortlaufender Nummer. Heutzutage sind die Grundbücher nicht mehr in Papierform vorhanden, sondern elektronisch festgehalten.

Aufbau Grundbuch 2019

Grundsätzlich besteht ein Grundbuch aus fünf Teilen, die sich aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3 zusammensetzen. Dabei wird in der Aufschrift vermerkt, welches Amtsgericht für das betreffende Grundbuch zuständig ist, welchen Grundbezirk es dokumentiert und die Nummer des Grundbuchblatts. Das Bestandsverzeichnis enthält jeweils eine laufende Nummer, der dann alle Grundstücke zugeordnet sind, die einer Person gehören.

Außerdem sind gewisse Angaben zu den Grundstücken vermerkt, wie diejenigen, die das Katasteramt tätigt (Gemarkung, Flur, Flurstück), die Wirtschaftsart, die Lage und die Größe. Auch subjektiv dingliche Rechte werden angegeben, wozu beispielsweise Überfahrtsrechte zählen, die Eigentümer für ein anderes Grundstück, welches nicht ihr eigenes ist, vorweisen können. Auch mögliche Miteigentumsanteile, wie an einer gemeinsamen Zufahrt, kommen in dem Bestandsverzeichnis vor.

Abteilung I im Grundbuch zeigt an, wer der oder die Besitzer der Grundstücke ist oder sind und bei mehreren Besitzern auch die Rechtsverhältnisse, wie beispielsweise bei der Angabe einer Erbengemeinschaft. Nicht zwangsläufig aber doch an dieser Stelle vorkommend ist die Grundlage des Eigentums. Diese Angabe beinhaltet beispielsweise im Fall von einem Erwerb durch Kauf- oder Schenkung die Einigung der Beteiligten. Auch ein Zuschlagsbeschluss würde im Fall des Erwerbs in einem Zwangsversteigerungsverfahren an dieser Stelle vermerkt werden.

Unter der Abteilung II im Grundbuch sind mehrere Angaben vorhanden. Dazu zählen zum Einen die Belastungen, die auf dem Grundstück liegen, wie das Altenteil, das Wohnrecht oder der Nießbrauch. Hypotheken und Grund- und Rentenschulden werden dagegen nicht an dieser Stelle vermerkt. Zum Anderen findet man unter der Abteilung II die Beschränkung des Verfügungsrechts des Eigentümers. Darunter fallen Insolvenzverfahren des Eigentümers hinsichtlich seines Vermögens, Nacherbfolge oder Testamentsvollstreckungen. Weiter an dieser Stelle des Grundbuchblatts befinden sich Vormerkungen und Widersprüche. Zur ersten Kategorie gehören Sicherungen für Käufer des Grundstücks, sodass dieses nicht in der Zeit, die zur Regelung der Finanzen der Käufer bspw. benötigt wird, an andere Interessenten verkauft wird. Die zweite Kategorie beinhaltet mögliche Fehler des Grundbuchinhalts zum Beispiel hinsichtlich der Eigentümer, wenn es sich bei dem Grundstück um ein Erbe handelt. Der letzte Punkt dieser Abteilung sind Hinweise auf Enteignungsverfahren oder ähnliche.

Der letzte Teil des Grundbuchblatts besteht aus Abteilung III, in der Hypotheken sowie Grund- und Rentenschulden angegeben sind. Da es sich bei der Hypothek und der Grundschuld um Grundpfandrechte handelt, können Summen aus dem Grundstück genutzt werden, um Zahlungen zu decken. In Form von Zwangsvollstreckungen können die Eigentümer zu derartigen Zahlungen gezwungen werden.

Die jeweiligen Amtsgerichte besitzen extra Grundbuchämter, in denen Rechtspfleger und Urkundsbeamte für die Grundbücher zuständig sind. Wie die Handhabung der Grundbücher durchgeführt werden muss, geht aus der Grundbuchordnung sowie zusätzlichen Vorschriften hervor.

Eintragung in das Grundbuch

Sollen im Grundbuch weitere Eintragungen vorgenommen werden, kann dies nur dann geschehen, wenn die betroffenen Personen ihre Einwilligung dazu geben. Demnach muss zunächst der Eigentümer seine Zustimmung geben, wenn eine Hypothek oder Grundschuld hinzugefügt werden soll oder die Überschreibung des Grundstücks an eine andere Person ansteht. Im zweiten Fall ist zusätzlich ein Nachweis über die Einigung beider Vertragsparteien erforderlich.

Liegen Insolvenzfälle oder Sanierungsverfahren vor, können auch Gerichte oder Behörden ausschlaggebend für die Eintragung ins Grundbuch sein. Da die Grundbuchämter vor der Eintragung zunächst öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden verlangen, müssen private Personen sich an Notare wenden, um notarielle Urkunden zu erhalten. In der Regel fallen Kosten an, wenn Notare eingeschaltet werden oder das Grundbuchamt eine Dienstleistung vornimmt.

Löschungen aus dem Grundbuch

Werden Einträge aus dem Grundbuch gelöscht, weil Rechte oder Beschränkungen erloschen sind, bedeutet das in diesem Fall nicht, dass die Einträge vollständig entfernt werden. Stattdessen wird an der betreffenden Stelle ein Vermerk eingefügt, dass diese Eintragung nicht länger Bestand hat.

Darüber hinaus erhalten sie eine rote Markierung, sodass diese nicht die Wichtigkeit der Eintragung hervorhebt, sondern ihren gelöschten Status. Alle Einträge, die je im Grundbuch gemacht werden, bleiben demnach in ihm enthalten. In der Regel kommt es nur zu Löschungen aus dem Grundbuch, weil Betroffene der Eintragungen dies beantragen. Dementsprechend müssen sie auch an dieser Stelle wieder für beglaubigte Erklärungen, Urkunden und anderweitige Nachweise sorgen.

Ein Grundbuchblatt wirkt ordentlicher, wenn erledigte Eintragungen gelöscht werden, wie beispielsweise wenn eine Hypothek gedeckt ist. Dafür sind Bewilligungen erforderlich. Sollen die Eintragungen erst nach einem Besitzerwechsel gelöscht werden, gestaltet sich dies deutlich schwieriger. Wer die Eintragungen zunächst nicht löschen will, profitiert trotzdem von Bewilligungen, die zur Löschung erforderlich sind, denn diese können auch bis zur Notwendigkeit aufbewahrt werden.