Durch die Vermietung von einer Ferienwohnung kommt es in der Steuererklärung zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder zu Einkünften aus Gewerbebetrieb. Eine gewerbliche Tätigkeit lässt sich dann erahnen, wenn die Verhältnisse in der Ferienwohnung denen eines Hotels ähneln.
Dazu zählt beispielsweise, dass Personal vorhanden ist, welches für die Betreuung der Gäste sowie für die Reinigung der Wohnung zuständig ist. Auch die Lage der Ferienwohnung in einem Feriengebiet, die Verwaltung und Vermietung durch eine Feriendienstorganisation, die dauerhafte Möglichkeit, die Wohnung zu mieten und ein pensionsähnlicher Betrieb sind weitere Anzeichen für eine gewerbliche Tätigkeit. Entstehen somit Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb, müssen abgesehen von den Einkommensteuern/Körperschaftssteuern auch Gewerbesteuern gezahlt werden.
Handelt es sich nicht um eine gewerbliche Tätigkeit, gelten die erzielten Einkünfte als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wichtig an dieser Stelle ist, dass durch eine zeitweise Selbstnutzung der Ferienwohnung die Werbungskosten, die in Zusammenhang mit der Wohnung entstehen, nicht in vollem Ausmaß steuerlich berücksichtigt werden können. Stattdessen wird der Zeitraum der Selbstnutzung ermittelt. In den gleichen Bereich wie die Selbstnutzung fallen auch Zeiträume, in denen die Ferienwohnung leer steht, also weder vermietet noch selber genutzt wird. Für diese Zeiträume findet der Werbungskostenabzug nur anteilig statt.
Ferienwohnung bei Verlusten
Das Finanzamt wertet die Vermietung einer Ferienwohnung als Liebelei, sollte sie nur Verluste und keine Einkünfte hervorbringen. In einem solchen Fall kommt es nicht zur steuerlichen Berücksichtigung der Verluste. Der Werbungskostenabzug wird dem Steuerpflichtigen nicht gestattet, sollte die minimale Vermietungszeit der Ferienwohnung, gemessen an der ortsüblichen Vermietungszeit von Ferienwohnungen, 25 Prozent nicht erreichen.
Um die Verluste, die bei der Vermietung eines Ferienhauses enstehen, das auch teilweise zur eigenen Nutzung verwendet wird, steuerlich absetzen zu können, muss eine Überschussprognose durchgeführt werden. Nur wenn aus dieser hervorgeht, dass die Absicht hinter der Vermietung der Ferienwohnung die Erzielung von Einkünften ist, wird der Steuerabzug gestattet.
Aktualisiert am 30. Januar 2024